Имущественные комплексы в виде зданий сооружений оборудования. Единый недвижимый комплекс

Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц - субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права (подробнее об этом см. п. 1 § 5 гл. 8 настоящего тома учебника).

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права требования и пользования и долги (обязан ности), а также некоторые исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК).

В развитых правопорядках в состав предприятий включают также «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая» стоимость его наличного

Гражданское правоотношение

Глава 11 § 2 (4)

имущества или чистых активов. Наличие «клиентеллы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса.

Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, небольшой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сферы обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).

Как имущественный комплекс предприятие не обязательно включает в свой состав объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения). Оно является недвижимостью не по своей природе, а в силу специального указания закона. Особенность его правового режима состоит не только в необходимости государственной регистрации сделок с этим имуществом, но и в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, причем состоящий как из вещей, так и из прав, обязанностей и других нематериальных объектов, совокупная стоимость которых и определяет стоимость данного объекта имущественного оборота, и предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Другой разновидностью имущественных комплексов является кондоминиум (от лат. con - общий, совместный и dominium - собственность, т.е. общая собственность).

Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или также в публичной) собственности конкретных владельцев,

а остальные части - в их общей долевой собственности (ст. 289 и 290 ГК, ч. 8 ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики) 1 .

Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок). Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 290 ГК, п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья), как, впрочем, и наоборот. Тем самым право собственности на квартиру (иное жилье) неразрывно связывается с долей в праве собственности на имущество кондоминиума (общее имущество дома).

Кондоминиумы стали способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома. Игнорирование этой связи повлекло необходимость установления специального правового режима для общих частей и оборудования жилых домов (объявленных объектом общей долевой собственности всех собственников помещений) и создания для их эксплуатации специальных юридических лиц - товариществ собственников жилья.

Вместе с тем сам дом (здание в целом) перестал быть единым объектом недвижимости. Более того, самостоятельными вещами по сути перестали быть и общие части дома, поскольку они лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями. При этом на практике собственники-жильцы не испытывают серьезного

1 См. также: ч. 5 ст. 1 и ст. 5 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 1 (часть I). Ст. 2; № 12. Ст. 1093.

Гражданское правоотношение

Объекты гражданских правоотношений

Глава 11 § 2 (4)

интереса в поддержании в хорошем состоянии мест общего пользования (лестниц и лестничных площадок, лифтов и т.п.), сосредоточивая все усилия на эксплуатации только "своей ячейки" (квартиры или комнаты) 1 .

Более эффективным, как показывает опыт некоторых развитых правопорядков, было бы признание многоквартирного жилого дома юридически неделимой вещью и тем самым - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на ограниченном вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этой же доле несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии 2 . Тогда ситуация упрощается и исключается надобность в создании и кондоминиумов, и товариществ собственников жилья, а жильцы получают прямой интерес в должном содержании всего дома, а не только «своей» квартиры. К сожалению, отечественное законодательство в этом вопросе пошло другим путем, породив достаточно сложные юридические и практические вопросы 3 .

Иногда выдвигается также идея о признании «единым объектом» (имущественным комплексом) земельного участка и находящегося на нем здания (строения, сооружения и т.п.), с тем чтобы обеспечить

1 Между тем если кто-либо из них по какой-либо причине не будет иметь доли
в праве собственности на обшее имущество дома (например, подъезда и лестниц), то
просто не сможет нормально пользоваться принадлежащим ему жилым помещением.
Уже сама возможность такой парадоксальной ситуации свидетельствует о недостатках
конструкции кондоминиума. Для нежилых (например, офисных) помещений, где
требование обязательного создания кондоминиума и эксплуатирующего его товари
щества собственников в законе отсутствует, такие ситуации в ряде случаев, к
сожалению, стали реальностью. Все это свидетельствует в пользу признания объектом
недвижимости дома (здания) в целом, а не находящихся в нем отдельных жилых и
(или) нежилых помещений.

2 В австрийском праве данный подход получил название «жилищной собственности». Подробнее об этом см., например: Koziol Л., Weher R. Grundriss des burgerlichen Rechts. Bd. I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 11. Aufl. Wien, 2000. S. 264-268.

3 Этот путь, связанный с признанием индивидуальной собственности на часть
жилого дома (этаж, квартиру, комнату) и общей собственности - на «общие части единой постройки», также известен в европейских странах под названием «этажной собственности» (Венедиков П. Ново вещно право. Второ изд. София, 1999. С. 116- 117"; Дабович-Анастасовска J. Етажна сопственост. Зборник во чест на Асен Групче. CKonje, 2001). Его главным недостатком как раз и является установление различного правового режима для тесно связанных друг с другом принадлежностей и главной вещи, при котором единый по юридической природе объект недвижимости прекра щает существование (Schreiber К. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 82-83).

единство их юридической судьбы. Такой подход основан на ошибочном понимании классического принципа «superficies solo cedit» (все, находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого участка), который в римском праве обеспечивал единство прав собственника на различные объекты, хотя и тесно связанные друг с другом в качестве главной вещи (земельного участка) и ее принадлежности (дома) (об этом делении вещей см. далее). Кроме того, его признание безосновательно препятствовало бы возведению и использованию строений, находящихся на чужой земле (предоставленной на ограниченном вещном праве, арендованной и т.п.) 1 .

Вместе с тем имеется необходимость в признании особым объектом недвижимости технологических имущественных комплексов (газопроводов с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установок по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость - земельный участок, здания, сооружения; движимость - оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его использование в качестве единого объекта имущественного оборота 2 .

В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ (управляющих компаний) 3 . Названные фонды представляют

1 Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к
решению этого вопроса см.: Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного
участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность
и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. С. 96-100 и ел. Следует отметить, что отказ от принципа «superficies solo cedit» имел место и в ряде восточноевропейских, в частности, балканских стран, воспринявших в свое время социалистический путь развития (хотя и не отказавшихся полностью от частной собственности на землю). С отказом от этого пути принцип «юридического единства недвижимости» был законодательно восстановлен (см., например: Гавела Н. Новото хрватско стварно право // Зборник во чест на Асен Групче. CKonje, 2001. С. 32).

2 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
С. 8, 29-30.

3 Часть 2 ст. 1 и абз. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4562). Необходимо подчеркнуть, что все юридические конструкции, связанные с паевыми инвестиционными фондами, полностью заимствованы нашим законодателем из американского права, чем и объясняются все особенности их правового режима.

Гражданское правоотношение

Объекты гражданских правоотношений

Глава 11 § 2 (5)

собой имущество (главным образом, в виде денежных средств), находящееся в общей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и получивших от управляющей компании ценные бумаги - инвестиционные паи. Владельцы таких ценных бумаг вправе потребовать от управляющей компании «погашения паев» (т.е. прекращения договора и соответствующих выплат) либо в любое время («открытый» ПИФ), либо в течение установленного договором срока («интервальный» ПИФ), либо только по истечении срока действия договора («закрытый» ПИФ). Лишь в закрытые ПИФы владельцы «паев» могут вносить не только денежные средства, но и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова. Кроме того, в отличие от обычных сособственников, владельцы «паев» не вправе требовать раздела ПИФов, выдела из них своей доли или преимущественного приобретения «паев» других участников.

Таким образом, паевой инвестиционный фонд как имущественный комплекс отличается тем, что его совладельцы - долевые собственники этого имущества - обязательно передают его в доверительное управление специальной коммерческой организации, получая взамен особые ценные бумаги. Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией.

Имущественный комплекс это совокупность объектов недвижимости и имущества, на которые распространяется имущественное право какого-либо юридического или физического лица.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на наименование, которые индивидуализируют предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, знаки для товаров и услуг) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Исключение из имущественного комплекса того или другого объекта должно быть отдельно предусмотрено законом или договором. Иначе при переходе права собственности на предприятие к другому лицу последнее имеет право требовать передачи всех вышеупомянутых прав.

Предприятию присущи такие признаки:

1) это единый имущественный комплекс, включающий различные виды имущества, объединены общим назначением;

2) этот имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности;

3) совершение сделок с предприятием не влечет прекращения его функционирования;

4) предприятие как единый имущественный комплекс является недвижимостью независимо от способности отдельных его частей к перемещению;

5) предприятие или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок. При этом отчуждение отдельных частей не влечет прекращения существования предприятия как единого объекта гражданских прав, пока не будет реализована последняя его часть, принадлежащая первоначальном субъекту права на это предприятие.

На сегодняшний момент в законодательстве отсутствует прямая классификация имущественных комплексов. Но логически можно выделить две формы (вида) имущественных комплексов:

Имущественный комплекс (предприятие);

Имущественный комплекс, как общедолевая собственность многоквартирного дома (до недавнего времени носившее название «кондоминиум»).

Такую классификацию можно вывести следуя анализу из статей ГК, что является совершенно недостаточным в условиях современного развития в сфере экономики.

Отсутствие дифференциации этой категории объектов гражданских правоотношений вызывает сложности в правовом регулировании, ведь не все имущественные комплексы согласно ст. 132 ГК являются объектами недвижимости или призваны служить определенной цели в составе совокупного имущества предпринимательской деятельности.

Спрос и предложение. Законы спроса и предложения. Равновесная цена.

Спрос на какой-либо товар или услугу - это желание и возможность потребителя купить определенное количество товара или услуги по определенной цене в определенный период времени.

Различают:

индивидуальный спрос - это спрос конкретного субъекта;

рыночный спрос - это спрос всех покупателей на данный товар.

Объем спроса - это то количество товара или услуги, которое потребители согласны купить по определенной цене в течении определенного периода времени.

Изменение в величине спроса - это движение вдоль кривой спроса. Происходит при изменении цены товара или услуги при прочих равных условиях.

Закон спроса: при прочих равных условиях, как правило, чем меньше цена товара, тем больше потребитель готов его купить, и наоборот, чем больше цена товара, тем меньше потребитель готов его купить.

Предложение какого-либо товара или услуги - это готовность производителя продать определенное количество товара или услуги по определенной цене за определенный период времени.

Объем предложения - то количество товара или услуги, которое готовы продать продавцы по определенной цене в течение определенного периода времени.

Зависимость между объемом и ценой предложения выражается в законе предложения: при прочих равных условиях объем предложения товара увеличивается, если цена на товар возрастает и наоборот.

Рыночное равновесие

Линии спроса и предложения пересекаются в точке, где цена, по которой покупатели согласны купить определенное количество товара, равна цене, по которой производители готовы продать это же количество товара. Точка пересечения линий предложения (S) и спроса (D) - точка Е, называется точкой равновесия. Когда рынок находится в этой точке, установившаяся цена устраивает как покупателей, так и продавцов и у них нет причин требовать ее изменения. Такое состояние рынка называется рыночным равновесием.

Объем продаж в этой точке называется равновесным объемом рынка (Qе). Цена в этой точке называется равновесной (рыночной) ценой (Pе).

Таким образом, рыночное равновесие - это состояние рынка, при котором объем спроса равен объему предложения.

Типы рыночных структур.

Рыночная структура – это совокупность отражающих отраслевые особенности признаков рыночной организации, обусловливающих способ установления цены и объема выпуска, а также определяющих характер взаимодействия фирм отрасли. Исходя из представленных характеристик можно дать определения различных типов рыночных структур: совершенная конкуренция - модель рынка, для которой характерна ценовая конкуренция между не способными повлиять на рыночное равновесие и рыночную цену производителям стандартизирован ной продукции. Рыночная структура, для которой не выполняется хотя бы одно из условий совершенной конкуренции, является рынком несовершенной конкуренции. Рынки несовершенной конкуренции, в свою очередь, представлены рынками чистой монополии, монополистической конкуренции, олигополистическими рынками; чистая монополия - тип рыночной структуры, характеризующийся отсутствием конкуренции, что предполагает господство на закрытом входными барьерами рынке одной фирмы, выпускающей уникальный продукт и контролирующей цену; монополистическая конкуренция - тип рыночной структуры, в рамках которой продавцы дифференцируемой продукции конкурируют между собой за объемы продаж, а в качестве главного резерва достижения конкурентного преимущества на рынке выступает неценовая конкуренция; олигополия - тип рыночной структуры, в рамках которой несколько взаимозависимых и зачастую взаимодействующих фирм конкурируют между собой за долю рынка (объемы продаж).
Каждая из этих рыночных структур отличается разной степенью рыночной власти отдельного производителя, которая находится в обратной зависимости от степени развития отношений конкуренции на рынке. Рыночная власть - способность производителя или потребителя оказывать влияние на ситуацию на рынке, в первую очередь на рыночную цену. Если рыночная власть будет проявляться со стороны спроса, то речь следует вести о рыночной власти покупателя. Рыночная власть производителязаключается в наличие или отсутствие у него возможности влиять на отраслевую (рыночную) цену производимой продукции за счет изменения объемов выпуска. Рыночной власть отдельного продавца будет обусловлена особенностями организации рыночной структуры и зависима от следующих факторов: доли данной фирмы в общеотраслевом предложении. Чем больше доля данной фирмы в рыночном предложении, тем больше у нее возможности, меняя собственное предложение, повлиять на общеотраслевое (рыночное) предложение, а значит, и на рыночную цену; степени ценовой эластичности спроса на продукцию фирмы. Чем менее эластичным является спрос, тем меньше фирма опасается отрицательной реакции со стороны потребителей своей продукции, тем больше у нее возможности для ценового маневра, тем выше ее рыночная власть; наличия у данного товара заменителей, так как чем больше у товара заменителей, тем выше степень эластичности спроса по цене. А высокая эластичность будет ограничивать рыночную власть данной фирмы; особенностей взаимодействия фирм, функционирующих в отрасли, которые могут послужить причиной возникновения рыночной власти у функционирующих в отрасли производителей. Такая ситуация возможна, если фирмы могут вступить в сговор и достичь соглашения о разделе рынка и о рыночной цене.

10. Безработица: основные понятия и виды.

Безработица – неотъемлемый элемент рынка труда. Она представляет собой сложное, многоаспектное явление. Взрослое население, обладающее рабочей силой, делится на несколько основных категорий в зависимости от того положения, которое оно занимает относительно рынка труда.

Трудоспособное население – это все те, кто по возрасту и состоянию здоровья способны работать. Из состава взрослого населения выделяется институциональное население, ориентированное на нерыночные структуры, т. е. на такие институты государства, как армия, полиция, государственный аппарат. Все остальное взрослое население является неинституциональным. В состав занятого населения включают тех, кто ориентирован на рыночные структуры экономики.

Безработными считаются те лица трудоспособного возраста, которые на данный момент не имеют работы, выходят на рынок труда и ведут ее активный поиск. Лица, имеющие работу, а также лица, занятые неполный рабочий день или неделю, относятся к категориизанятых.

К рабочей силе относятся и занятые, и безработные.

Различают следующие типы безработицы: фрикционную, структурную, сезонную, циклическую, технологическую, региональную.

Фрикционная безработица связана с определенными затратами времени на поиск работы. На рынке труда всегда имеется некоторый уровень безработицы, связанный с перемещением людей из одной местности в другую, с одного предприятия на другое.

Для того чтобы работники нашли для себя устраивающие их рабочие места, а наниматели – рабочую силу определенной квалификации, требуется время. Данное время поиска работы образует основу фрикционной безработицы.

Структурная безработица связана с технологическими изменениями и сдвигами в производстве, которые изменяют структуру спроса на рабочую силу. Структурная безработица обусловлена возникновением профессионально-квалификационного несоответствия между структурой свободных рабочих мест и структурой работников.

Развитие экономики постоянно сопровождается следующими структурными изменениями: возникают новые технологии, новые товары, вытесняющие старые. Происходят сдвиги в структуре спроса на рынке капиталов, рынке товаров и рынке труда. В результате этого происходят изменения в профессионально-квалификационной структуре рабочей силы, что требует ее постоянного территориального и отраслевого перераспределения.

Сезонная безработица обусловлена сезонными колебаниями в объеме производства определенных отраслей: сельского хозяйства, строительства, промыслов, в которых в течение года происходят резкие изменения спроса на труд.

Сезонные колебания спроса на труд, как правило, определяются особенностями ритма производственного процесса. Поэтому размеры сезонной безработицы в общем виде могут быть спрогнозированы и учтены при подписании договоров между работодателями и работниками.

Циклическая безработица. Ее основой являются циклические колебания объемов выпуска продукции и занятости, связанные с экономическим спадом и недостатком спроса. Циклическая безработица связана с уменьшением реального ВНП и высвобождением части рабочей силы, что ведет к росту числа безработных.

1. Указанные в ГК РФ составляющие имущественного комплекса (вещи, отношения, права на результаты интеллектуальной деятельности) могут различным допустимым образом присутствовать и сочетаться в предприятии как объекте прав.

Из предлагаемой законодателем конструкции предприятия вытекает, что в любом сочетании в составе имущественного комплекса подразумевается присутствие имущества в форме вещных прав на предметы материального мира или (а возможно, и наряду) обязательственные права, дающие предприятию возможность пользоваться и владеть такими предметами для деятельности в предпринимательской сфере. Имущество в этом виде в составе предприятия должно иметь место при любых обстоятельствах.

В настоящей работе рассматривались некоторые особенности имущественных комплексов предприятий, со

ставляющих российское народное хозяйство. Бесспорно, что в период, непосредственно предшествующий началу разработки положений ГК РФ, каких-либо других предприятий и как субъектов, и как объектов права в виде имущественных комплексов практически не было.

Значительное число предприятий либо все еще находилось в составе государственной собственности, либо только что вышло из нее через аренду с. выкупом или разворачивающуюся приватизацию (хотя нельзя не принимать во внимание имущественные комплексы колхозов, кооперативов, которые, хоть и были лишены возможности свободно участвовать в обороте в качестве объектов права, реально существовали). Это наложило существенный отпечаток на формулировки норм Гражданского кодекса о предприятиях как объектах прав и на понимание сути этих законоположений.

Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости:

а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция);

б) имущественные права и обязанности (права требования и долги);

в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, по ГК РФ вещный момент в имущественном комплексе имеет или во всяком случае должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель не только прямо исходит из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: "Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью".

Небезынтересен в этом отношении довод А. И. Ка-минки, приведенный им в теоретической полемике с Г. Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что "торговое предприятие должно бы так же выделяться, как выделяется недвижимость, служащая исключительно обеспечением залогодателя", А. И. Каминка возражает: "Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить" и далее: "Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не об институте действующего права" .

Исходя в том числе и из этой посылки, профессор Е. А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости. Поскольку субъектом соответствующих имущественных прав, относящихся к предприятию как имущественному комплексу, по мнению Е. А. Суханова, является юридическое лицо (или иной собственник), постольку и само понятие предприятия как объекта права неотрывно связано с унитарным предприятием, является комплексным имуществом последнего. К этой же разновидности имущества как объекта права Е. А. Сухановым отнесен кроме предприятия и кондоминиум (комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание) .

Обоснованное, хотя и несколько "механическое", признание предприятия недвижимой вещью не только не решает многочисленные вопросы, связанные с участием

имущественного комплекса в гражданском обороте, но и приводит зачастую к правовым "тупикам", как, например, в случаях, когда отчуждаемое предприятие вообще не имеет вещных прав на какое-либо имущество.

Вместе с тем в настоящее время место и роль предприятия в экономическом обороте следует рассматривать не только с традиционных "неподвижных" категорийно-оценочных позиций без учета качественных изменений в социально-экономической сфере. Как уже отмечалось выше, возникающие тенденции в вещных правоотношениях, изменения в характеристиках права собственности оказывают влияние на все институты гражданского права. Применительно к предприятию как имущественному комплексу современные концепции права собственности умаляют роль вещи в комплексе, смещают "центр тяжести" от вещного момента к имущественным отношениям и даже далее - к интеллектуальной собственности. Все большую роль в сущности предприятия приобретают динамические и векторные характеристики.

Предприятие, оставаясь по форме недвижимым имуществом, по сути зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, "раскрученным" именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая главенствующее значение действиям других лиц (права и долги) и торговой (промышленной) марке.

Не вступает ли в этой связи присвоенный законом предприятию статус недвижимости в противоречие с сутью имущественного комплекса как объекта права, с которым вещные права могут и не быть связаны вовсе? В известной мере - да. В относительно недалеком оте

чественном прошлом российский Свод законов гражданских (т. X, ч. 1, ст. 387) прямо причислял всякого рода обязательства к движимому имуществу.

К особому движимому имуществу, кстати, действующий французский Закон о купле-продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 г. относит также и имущественные комплексы торговых предприятий. И в настоящее время французское гражданское законодательство определяет предприятие следующим образом: "Принадлежащий коммерсанту (физическому лицу или торговому товариществу) обособленный имущественный комплекс, состоящий из материальных и нематериальных элементов, используемый для предпринимательской деятельности и представляющий собой целостный объект правоотношений" .

Права на чужие действия как обязательственные права всегда относились к движимости, даже если эти права возникали ввиду недвижимого имущества, например при аренде здания, сооружения и т.

Д. Действующее же в настоящее время российское гражданское законодательство принципиально, хоть и допускает существование имущественного комплекса для участия в коммерческом обороте без права собственности или иного вещного права на недвижимые вещи, тем не менее относит такое предприятие к недвижимому имуществу со всеми вытекающими последствиями. Указанное положение, безусловно, требует более тщательного изучения и, возможно, дополнительного законодательного регулирования, поскольку действующая формулировка статей о предприятии как имущественном комплексе все же была

сориентирована на имущество бывших государственных предприятий.

Вместе с тем нельзя не учитывать, что на сегодняшний день предприятий - имущественных комплексов, созданных безотносительно первоначальной государственной собственности, но имеющих на основании вещных прав землю, здания, сооружения, недостаточное число, еще не оказывающее на экономические отношения решающего влияния.

Потребуется значительное время для того, чтобы, во-первых, предприятия как имущественные комплексы, вышедшие из-под государственной собственности, обрели действительную самостоятельность и оборотоспособность и, во-вторых, имущественные комплексы, созданные частными лицами, негосударственными коммерческими организациями, стали обладателями аналогичных вещных прав наравне с бывшими государственными. Безусловно, что с течением времени, при условии нормального развития экономического оборота разница между такими имущественными комплексами должна стать минимальной.

Но в настоящее время эта разница существует и требует постоянного внимания при юридической оценке всех положений, связанных с предприятием как объектом прав. Ввиду этого и некоторые вопросы, попытка решить которые предпринимается в настоящей работе, автор вынужден рассматривать с оговорками: и в отношении государственных имущественных комплексов настоящих и бывших предприятий-субъектов, и в отношении вновь возникающих, ранее не связанных с государственной собственностью.

2. Гражданское законодательство не ограничивает виды имущества, которые определяют содержание и сущность предприятия. В имущественный комплекс в соответствии с законом или договором могут быть включены и иные составляющие, прямо не перечисленные в ст. 132 ГК РФ. В литературе приводятся примеры передачи в

составе предприятий "клиентеллы" (goodwill), т. е. хозяйственных, устойчиво сложившихся связей, например, по поставке сырья, сбыту готовой продукции.

Определенный интерес в этом отношении может также представлять вопрос о возможности вхождения нематериальных благ, и в первую очередь деловой репутации, в состав предприятия как имущественного комплекса. Деловая репутация как материальное благо и гражданина (в том числе предпринимателя), и юридического лица наиболее тесно связана с входящими в состав предприятия правами на результаты интеллектуальной деятельности. Прежде всего в тех случаях, когда фирменное наименование, товарный знак и знаки обслуживания связаны с собственником предприятия - его именем, общим названием и т. д. Представляется, что в данном случае договоры, направленные на возникновение, изменение и прекращение прав в отношении такого имущественного комплекса, могут предусматривать и условия, "увязывающие" имущество с нематериальными благами, предусматривающие особые (в том числе имущественные)" формы и способы обеспечения их неприкосновенности и защиты.

Подводя определенный итог рассмотрению имущественного комплекса в ракурсе отнесения его ГК РФ к недвижимости, следует отметить следующие особенности предприятия как недвижимого объекта гражданских прав.

Во-первых, придание законодателем предприятию статуса недвижимости обусловлено практическим присутствием в имущественных комплексах большинства из них традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т. д.

Во-вторых, предприятия - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость

для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота. Не только имущественная значимость предприятий как имущественных комплексов для публичной власти предопределила отнесение этих объектов гражданских прав. Необходимость особого статуса вызвана и рядом иных причин, в свое время подмеченных Р. Саватье: а) недвижимое имущество подчиняется правопорядку страны нахождения; б) постоянное место нахождения обеспечивает возможность государственного учета, статистики не только самого имущества, но и прав на него; в) достигается возможность восстановления прав на него.

В-третьих, имущественный комплекс как объект недвижимости в регламентированном ГК РФ виде проиллюстрировал глубинные "пружины" и "противовесы", присутствующие в современном праве собственности на недвижимые объекты. В отнесении имущественного комплекса к недвижимости (даже при отсутствии в его составе традиционных недвижимых вещей) отобразился принцип эластичности права собственности, рассмотренный в свое время И. А. Покровским: "Признавая в принципе право собственности полной властью над вещью, государство в то же самое время резервирует для себя право налагать на нее те или другие ограничения, какие оно найдет необходимым, вплоть до полной экспроприации в интересах общего блага" . Право собственности (в том числе и на предприятие), с одной стороны, стремится к максимальному господству над объектом ("пружина"), а с другой - никогда этого не достигнет, так как всегда уравновешено системой "противовесов". В изучаемом ракурсе предприятие как оборотоспособ-

ный объект ограничен государственной регистрацией как следствием отнесения его к недвижимости.

В-четвертых, предприятие как объект недвижимости характеризуется не только необходимостью государственной регистрации. Сделки с этим своеобразным объектом обусловлены и дополнительным рядом предписываемых Гражданским кодексом (ст. 560, 561) формальностей. Применяя образы И. А. Покровского, формальности эти, как "гири", "перетягивают пружину" господства собственника над предприятием, тем самым превращая, по существу, имущественный комплекс в малоинтересный для участников предпринимательского оборота объект. Е. А. Суханов подчеркивает, что при "заключении договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса составляется множество документов, проводится аудит, составляется акт приемки-передачи, сверяется баланс" .

Это обусловливает больший удельный вес публичного элемента в характеристике предприятия как объекта недвижимости и, следовательно, меньший интерес для участников гражданского оборота.

Основная часть гражданских правоотношений носит имущественный характер, имея объектом оборота то или иное имущество. Само же имущество представляет собой совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.

При этом очень важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению.

В виду того, что имущественные комплексы предполагают использование по общему назначению, то их можно отнести к сложным вещам. Такие вещи образуют единое целое, (ст. 134 ГК РФ).

Хотя имущественный комплекс при этом и определяет более емкое явление, чем сложная вещь (последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество), в данном случае предполагается наступление общих последствий при совершении сделок с имущественными комплексами, как и сделок со сложными вещами, где действие сделки с такой вещью распространяется на все ее составные части. То есть можно сделать вывод, что предприятие является особой разновидностью сложной вещи.

В гражданском обороте выделяется два вида имущественных комплексов: предприятие и кондоминиум. Рассмотрим их более подробно.

Предприятие . Определение предприятия как объекта гражданского оборота дано в Гражданском кодексе РФ:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ст.132 ГК РФ).

Предприятие как объект имущественных прав, как объект гражданского оборота является не просто абстрактным набором «вещей» или их совокупностью. Предприятие – прежде всего имущественный комплекс, в состав которого входят наряду с недвижимостью (прежде всего земельными участками и их частями, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) входят обязательственные права требования и пользования, долги (обязанности), а также некоторые исключительные права – на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права . К примеру, в государствах с устоявшимся правопорядком и традициями в состав предприятий нередко включают так называемую «клиентеллу», право на возобновление найма недвижимости, шансы и др., то есть устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, которые нередко могут иметь решающее значение в условиях конкурентного рыночного хозяйства.

В некоторых случаях клиентеллу отделяют от шансов, т.е. возможностей предприятия иметь клиентов в будущем. Шансы определяют как оцененные в денежном выражении перспективы предприятия.

В экономике часто используется понятия – «место на рынке», «борьба за место на рынке», что прежде всего и составляет сложившиеся связи, постоянных клиентов, за которые порой идет бескомпромиссная борьба (причем постоянная). Названные нематериальные элементы можно объединить общим понятием goodwill.

Предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

В данный комплекс, в принципе, входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Следует так же согласиться с мнением В. Н. Табашникова, что «имущественный комплекс, используемый без цели извлечения прибыли, не образует предприятия. Так, например, медицинский комплекс, используемый поликлиникой (государственным учреждением) для оказания медицинской помощи гражданам в рамках обязательного медицинского страхования, нельзя признать предприятием. Этот же медицинский центр, используемый коммерческой организацией в целях извлечения прибыли, уже является предприятием».

Следует также отметить, что сам термин «предприятие» достаточно часто применяется для обозначения не только к объектам права (то есть к имущественному комплексу), но и к некоторым видам юридических лиц, являющихся субъектами гражданского правооборота. Так, ГК признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, а также казенные предприятия (статьи 113-115 ГК РФ). Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. Именно в этом смысле идет речь о предприятии в статье 132 ГК РФ.

Предприятие представляет собой, по существу, некую производственную единицу, наделенную гражданской правоспособностью и действующую на рынке. Происходит это, прежде всего потому, что наше государство не всегда способно использовать известные организационно-правовые формы юридических лиц (например, форму акционерных обществ) для организации управления имуществом, находящимся в публичной собственности. Именно в результате этого и появилась достаточно искусственная правовая конструкция предприятия как субъекта права.

Ввиду того, что любые права, в том числе и входящие в только что указанный перечень, могут принадлежать только тем, кого законодатель рассматривает в качестве субъекта, совершенно очевидно, что имеются ввиду прежде всего предприятия, признаваемые юридическими лицами, то есть государственные и муниципальные, а также казенные унитарные предприятия.

Причем данное образование – предприятие, не включено органично и полноценно в экономическую систему, в ее гражданский оборот. Конечно, ГК РФ предполагает принятие Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», в котором будут содержаться нормы, регулирующие деятельность предприятий как юридических лиц, в том числе связанные с наделением этих субъектов имуществом, с повышением эффективности управления, ответственностью и др.

Следует также отметить, что государство в настоящее время пошло по пути сокращения числа – государственных унитарных предприятий.

Для примера, в Республике Татарстан на начало 2001 года существовало около тысячи государственных унитарных предприятий. Но, в ближайшие несколько лет, по планам республиканского Министерства по земельным и имущественным отношениям, их должно остаться не более двадцати.

Предприятие является само по своей сути является объектом прав на имущественные комплексы, закрепленные на балансе соответствующих юридических лиц, но при этом они продолжают оставаться объектами права собственности их учредителей. Следовательно, предприятие, как непосредственно имущественный комплекс (и как объект оборота), ни при каких условиях не может стать субъектом права собственности, то есть собственником себя самого. Из этого можно сделать вывод, что лишено всякого основания мнение о возможности права собственности «трудовых коллективов», «права собственности работников» и «их коллективной собственности» на какую бы то ни было часть имущества предприятия. Все это имущество остается собственностью учредителя .

Все остальные «предприятия», то есть предприятия, составляющие объект прав иных собственников, тоже могут представлять собой комплекс различного рода имущества. В таком случае вместе с набором вещей к приобретателю могут перейти только те права и обязанности, которые принадлежали собственнику предприятия, и только те, которые относятся к числу отчуждаемых. Например, при продаже предприятия к новому владельцу не переходят лицензии, принадлежавшие ранее продавцу.

В рамках гражданско-правового регулирования очень важно четко и единообразно следовать трактовкам понятия предприятия как особого субъекта права и объекта права. Смешение этих понятий может носить очень печальный характер.

В арбитражном суде рассматривалось дело по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) к акционерному обществу (АО) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Между ООО и АО был заключен договор купли-продажи предприятия - торгового комплекса. По мнению истца - продавца по договору купли-продажи - указанная сделка является ничтожной в силу того, что заключением договора о продаже всего имущества ООО без одновременного принятия решения о ликвидации ООО нарушены положения п.1 ст.48 ГК РФ, устанавливающие в качестве обязательного признака юридического лица наличие обособленного имущества, обеспечивающего его уставную деятельность. Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, справедливо отметил, что наличие у ООО имущества на правах собственности не является признаком юридического лица, и имущество юридического лица не исчерпывается только вещными объектами, а включает в себя и денежные средства, находящиеся на счетах юридического лица. Таким образом, указанный иск мог появиться только в результате непонимания того, каким образом связаны субъект права (юридическое лицо) и предприятие (имущественный комплекс) .

Трактовка предприятия как объекта прав преобладает и в зарубежном гражданском и торговом праве. В ряде стран континентальной правовой системы при определении предприятия используется понятие "особой правовой общности", которая состоит из всего имущества предприятия (Италия), или же из большей его части (Бельгия, Франция). В Бельгии и во Франции в состав этой общности не включается недвижимость и обязательства предприятия, которые обладают особым правовым режимом. В Германии предприятием признается вся совокупность имущества, включая недвижимость, долги и права требования. В США Единообразный торговый кодекс (раздел 6)

особым образом регулирует процедуру "комплексной продажи", при которой в состав предприятия включаются его активы в виде оборудования, материалов, товаров, иного материального и нематериального движимого имущества.

Вместе с тем, в некоторых странах предприятие признается субъектом гражданского и торгового права. К примеру, в Лихтенштейне, некоторых странах Латинской Америки физическое лицо вправе создать предприятие с ограниченной ответственностью, которое может самостоятельно выступать в имущественном обороте в качестве субъекта права.

Предметом сделок могут быть только объекты прав, т.е. те материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты вступают в правовые отношения. Предприятие может быть предметом гражданско-правовых сделок, выступая только в качестве объекта гражданских прав. Именно в этом смысле, на мой взгляд, в дальнейшем применительно к российскому праву и должен использоваться термин «предприятие».

Предприятие как имущественный комплекс является сложной вещью. Данная классификация предприятия как сложной вещи предполагает, что действие сделки, предметом которой является предприятие, распространяется на все его составные части. Данная норма права является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной вещи» .

Иначе говоря, в обороте вещей, в частности имущественных комплексов, объектом права может выступать не только предприятие в целом, но и его часть. При этом существенным условием совершаемой сделки служит перечень имущества, входящего в эту часть. Также под понятие «предприятие» как имущественного комплекса попадает даже такая часть, как, например, отдельный цех. Но не просто как объект недвижимости, а с его оборудованием, персоналом, источниками сырья, комплектующих и т. д. То есть по сути являющегося частью действующего предприятия (или иначе говоря частью на «на ходу»).

В настоящее время сделки, предметом которых являются предприятия, совершаются не только в рамках приватизационных отношений или в связи с банкротством должников - собственников предприятий. Предприятия как имущественные комплексы могут быть предметом многих сделок (односторонних актов и договоров). Предприятия продаются, покупаются, сдаются в аренду, закладываются, переходят по наследству. Порядок заключения и исполнения этих сделок, а также их последствия участникам этих отношений необходимо знать хотя бы потому, что ошибки, допущенные при совершении подобных сделок, ввиду большой стоимости объектов, могут быть причиной значительных имущественных потерь для сторон.

Необходимо отметить, что возможность участия предприятия, как объекта гражданского оборота на сегодняшний день имеет скорее потенциальный, чем реальный характер. Это связано и с отсутствием у предпринимателей практики совершения сделок с предприятиями, и со сложностями процедуры совершения сделок, в частности, на этапах оценки предприятия, оформления сделки и регистрации прав по сделкам с предприятием.

Для примера – в Москве за первый год существования органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоялась всего одна сделка по продаже предприятия. Хотя за тот же период число сделок с разрозненными промышленными объектами было несравненно большим.

То есть для покупателя на сегодняшний день интерес представляет просто само недвижимое имущество, а не его остальные активы и пассивы. В этом случае новые хозяева предпочитают идти на то, чтобы дробить предприятие на части (на цеха, склады, гаражи и т. д.) и покупать то же самое предприятие этими «бездыханными» частями как просто недвижимость.

Это говорит о том, что в настоящее время при сложившейся экономической ситуации продаваемые предприятия очень редко представляют интерес как имущественные комплексы. К сожалению.

Кондоминиум . Является еще одной разновидностью имущественных комплексов. Кондоминиум (новолатинское condominium, от латинского con (cum) - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в понимании гражданского права - общая собственность . Это – «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение» .

Не следует путать понятие кондоминиума в гражданскоправовом смысле с понятием в государственном праве, где кондоминиум означает совладение, т. е. совместное осуществление верховной власти над одной и той же территорией двумя или более государствами.

Из положений Федерального закона следует, что кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное в нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) – в их общей долевой собственности .

Основанием для создания кондоминиумов могут являться: приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах, реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов, создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами, объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку). В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию – земельный участок (или его части). Все это имущество не просто должно находится в общей собственности домовладельцев, а должно содержаться в надлежащем порядке, во время обслуживаться и ремонтироваться.

Кондоминиум, как и предприятие, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться в отрыве от своих владельцев – субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а, прежде всего, связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум принадлежит не сам себе, а тем собственникам, по инициативе которых он был создан.

Владельцами кондоминиума могут являться, в зависимости от формы его управления, в соответствии с Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г., №72-ФЗ (в дальнейшем Закон о ТСЖ):

– непосредственно сами домовладельцы;

– служба заказчика;

– товарищество собственников жилья;

Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно ограничено рамками закона и допускается только в случаях прямо предусмотренных статьей 21 Закона о ТСЖ – когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

Служба заказчика. В этом случае домовладельцы передают функции по управлению кондоминиумом уполномоченному государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги.

Товарищество собственников жилья. Является некоммерческой организацией , объединяющей собственников жилья в кондоминиуме для совместного обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества. Это происходит в случаях, когда домовладельцы сами по каким-либо причинам сами не желают или не в состоянии заниматься вопросами управления кондоминиумом.

В виду того, что при управлении кондоминиумом службой заказчика функции хозяйствующего субъекта передаются государственным или муниципальным органам, а управление непосредственно домовладельцами - это лишь частный случай с небольшим количеством участников, предметом рассмотрения отношений при формировании кондоминиумов в настоящей работе будет уделено основное внимание именно товариществам собственников жилья.

Следует отметить, что до недавнего времени понятие товарищества собственников жилья отождествлялось с понятием кондоминиума. В частности, в действовавшем законодательстве России в начале девяностых годов предусматривалось понятие жилищного фонда в коллективной собственности: фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Такая классификация жилищного фонда не соответствовала новому гражданскому законодательству.

Возникшее смешение данных понятий в определениях была скорректирована Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. N 2275, которым было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В нем давалось понятие "кондоминиума" как объединения собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере.

Одновременно с этим в Положении отдельно закреплялось и понятие «товарищества» домовладельцев, т.е. собственников помещений. Таким образом, понятия «товарищество» и «кондоминиум» были разграничены.

И все же Указ не мог надолго заменить законодательной нормы, призванной дать однозначное толкование термину «кондоминиум». Противоречие между Законом о товариществах и Законом об основах в части, касающейся определения товарищества собственников жилья, было разрешено с принятием Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 21 апреля 1997 года, внесшего изменения и дополнения в Закон об основах.

Отход от трактовки кондоминиума как товарищества привел к тому, что кондоминиумом теперь считается единый комплекс недвижимого имущества, в котором отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Товарищество собственников жилья является особой разновидностью некоммерческих организаций. К разряду заблуждений следует также отнести отождествление кондоминиума с потребительскими кооперативами, что, разумеется, совершенно не обосновано. Тем не менее, товарищества собственников жилья могут возникать и на базе жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых хотя бы один участник выплатил свой пай полностью.

Как уже указывалось во введении к настоящей работе, создание товариществ собственников жилья стало следствием массовой приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. То есть передачи объектов жилищного фонда из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. При этом в силу добровольности приватизации жилья у той части квартир, где владельцы не пожелали их приватизировать, сохранились прежние, в том числе и публичные собственники.

Товарищество организуется не менее чем двумя домовладельцами, в качестве которых могут выступать не только граждане, но и иные собственники жилых помещений – юридические лица и публично-правовые образования. К тому же, по решению этих публично-правовых образований членами товарищества могут стать и их унитарные предприятия или учреждения.

Наиболее типичным примером кондоминиума на сегодняшний день является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.

Суханов Е. А. // Учебник Гражданского права, Том I «Бек», М., 1998 С. 306

Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо // Избранные труды: Сборник. М., 1997. С.32 Тихомиров М. Ю. // Гражданское право. Словарь-справочник. М. 1996. С. 250

Исаков В. Б. // Комментарий к Закону «Об основах жилищной федеральной политики»,М. 1999. С 50

Исаков В. Б. //Комментарий к Закону «Об основах жилищной федеральной политики»,М. 1999. С 50

Классификация имущественных комплексов

В гражданском обороте выделяется два вида имущественных комплексов: предприятие и кондоминиум. Дадим их краткую характеристику.

Предприятие. Определение предприятия как объекта гражданского оборота дано в Гражданском кодексе РФ:

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ст.132 ГК РФ).

Предприятие как объект имущественных прав, как объект гражданского оборота является не просто абстрактным набором «вещей» или их совокупностью. Предприятие - прежде всего имущественный комплекс, в состав которого входят наряду с недвижимостью (прежде всего земельными участками и их частями, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) входят обязательственные права требования и пользования, долги (обязанности), а также некоторые исключительные права - на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

К примеру, в государствах с устоявшимся правопорядком и традициями в состав предприятий нередко включают так называемую «клиентеллу», право на возобновление найма недвижимости, шансы и др., то есть устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, которые нередко могут иметь решающее значение в условиях конкурентного рыночного хозяйства.

В экономике часто используется понятия - «место на рынке», «борьба за место на рынке», что прежде всего и составляет сложившиеся связи, постоянных клиентов, за которые порой идет бескомпромиссная борьба (причем постоянная). Названные нематериальные элементы можно объединить общим понятием goodwill.

Причем данное образование - предприятие, не включено органично и полноценно в экономическую систему, в ее гражданский оборот. Конечно, ГК РФ предполагает принятие Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», в котором будут содержаться нормы, регулирующие деятельность предприятий как юридических лиц, в том числе связанные с наделением этих субъектов имуществом, с повышением эффективности управления, ответственностью и др.

Следует также отметить, что государство в настоящее время пошло по пути сокращения числа - государственных унитарных предприятий.

Трактовка предприятия как объекта прав преобладает и в зарубежном гражданском и торговом праве. В ряде стран континентальной правовой системы при определении предприятия используется понятие «особой правовой общности», которая состоит из всего имущества предприятия (Италия), или же из большей его части (Бельгия, Франция). В Бельгии и во Франции в состав этой общности не включается недвижимость и обязательства предприятия, которые обладают особым правовым режимом. В Германии предприятием признается вся совокупность имущества, включая недвижимость, долги и права требования. В США Единообразный торговый кодекс (раздел 6) особым образом регулирует процедуру «комплексной продажи», при которой в состав предприятия включаются его активы в виде оборудования, материалов, товаров, иного материального и нематериального движимого имущества.

Для примера - в Москве за первый год существования органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоялась всего одна сделка по продаже предприятия. Хотя за тот же период число сделок с разрозненными промышленными объектами было несравненно большим.

Кондоминиум. Является еще одной разновидностью имущественных комплексов. Кондоминиум (новолатинское condominium, от латинского con (cum) - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в понимании гражданского права - общая собственность. Это - «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение».

Из положений Федерального закона следует, что кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное в нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) - в их общей долевой собственности.

Основанием для создания кондоминиумов могут являться: приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах, реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов, создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами, объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку). В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию - земельный участок (или его части). Все это имущество не просто должно находится в общей собственности домовладельцев, а должно содержаться в надлежащем порядке, во время обслуживаться и ремонтироваться.

Кондоминиум, как и предприятие, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться в отрыве от своих владельцев - субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а прежде всего связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум принадлежит не сам себе, а тем собственникам, по инициативе которых он был создан.

Владельцами кондоминиума могут являться, в зависимости от формы его управления, в соответствии с Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996г., №72-ФЗ (в дальнейшем Закон о ТСЖ):

Непосредственно сами домовладельцы;

Служба заказчика;

Товарищество собственников жилья;

Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно ограничено рамками закона и допускается только в случаях прямо предусмотренных статьей 21 Закона о ТСЖ - когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

Товарищество собственников жилья. Является некоммерческой организацией, объединяющей собственников жилья в кондоминиуме для совместного обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества. Это происходит в случаях, когда домовладельцы сами по каким-либо причинам сами не желают или не в состоянии заниматься вопросами управления кондоминиумом.

Такая классификация жилищного фонда не соответствовала новому гражданскому законодательству.

Возникшее смешение данных понятий в определениях была скорректирована Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993г. № 2275, которым было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В нем давалось понятие «кондоминиума» как объединения собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере.

Товарищество организуется не менее чем двумя домовладельцами, в качестве которых могут выступать не только граждане, но и иные собственники жилых помещений - юридические лица и публично-правовые образования. К тому же, по решению этих публично-правовых образований членами товарищества могут стать и их унитарные предприятия или учреждения.

Имущественные комплексы в виде зданий сооружений оборудования. Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи

Классификация имущественных комплексов

Алексей Ерёменко - младший политрук

Санпин для воспитателя консультация на тему Новые санпины для доу в году