Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.
Существует и другое определение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ее ко времени: Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- * одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- * стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- * объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- * цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- * платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
- * при изъятии имущества для государственных нужд;
- * при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- * при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- * при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
- * при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- * при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Каждый элемент определения рыночной стоимости имеет собственное концептуальное содержание, которое раскрывается в нижеприведенном детальном комментарии.
- - "…оцениваемая сумма... " относится к цене в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, обременение договорами о продаже с обратной арендой, особых соображений или уступок сделанных кем-либо, имеющим отношение к продаже, или любыми элементами специальной стоимости.
- - "... недвижимость следует обменивать..." имеется в виду тот факт, что стоимость недвижимости является оцениваемой суммой, а не предварительно определенной или фактической ценой продажи. Это цена, на основе которой, согласно ожиданиям рынка, следует заключать на дату оценки сделку, удовлетворяющую всем другим элементам определения рыночной стоимости.
- - "... на дату оценки... " означает, что оцениваемая рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Результат оценки будет отражать фактическое состояние рынка и обстоятельства на действительную дату оценки, а не прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. Определение также предполагает одновременный расчет по контракту на продажу без какого-либо изменения цены, которое могло бы иметь место в сделке по рыночной стоимости.
- - "... между готовым купить покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но которого не принуждают к этому. Этот покупатель не горит желанием и не преисполнен решимости покупать по любой цене. Этот покупатель покупает с учетом существующих рыночных реалий и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, а не исходя из воображаемого или гипотетического рынка, который невозможно продемонстрировать и существование которого нельзя ожидать. Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую требует рынок. Текущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет "рынок”. Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень рыночной стоимости выше того, который является обоснованно достижимым.
- - “… готовый продать продавец..." не является ни продавцом, который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Готовый продать продавец имеет мотивацию продать имущество на рыночных условиях за лучшую цену, достижимую на открытом рынке после должного маркетинга, какова бы ни была эта цена. Фактические обстоятельства реального владельца не рассматриваются, так как "готовый продать продавец " является гипотетическим владельцем.
- - "... в коммерческой сделке...” - подразумевает сделку между сторонами, не имеющими специальных или особых отношений друг с другом, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или повышенным из-за элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости имеет место между не связанными сторонами, каждая из которых действует независимо.
- - "...после должного маркетинга...” означает, что недвижимость будет выставлена на рынок в наиболее подходящей форме для того, чтобы осуществить ее продажу по наилучшей разумной цене, обоснованной в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность периода экспозиции может изменяться в соответствии с рыночными условиями, но она должна быть достаточной для привлечения к недвижимости внимания адекватного числа потенциальных покупателей. Определение рыночной стоимости предполагает, что период экспозиции имеет место до даты оценки.
- - “... в которой стороны действовали компетентно, и расчетливо...“ предполагает, что и готовый купить покупатель, и готовый продать продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках недвижимости, ее фактическом и потенциальном использовании, а также о состояния рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый действует в собственных интересах, компетентно и расчетливо, чтобы получить лучшую цену соответственно их положениям в сделке. Расчетливость определяется отношением к состоянию рынка на дату оценки, а не отношением к выгодам в какое-то более позднее время. Не является нерасчетливой продажа недвижимости на рынке с падающими ценами по цене, меньшей чем прежние уровни цен на рынке. В таких случаях, как и в других ситуациях купли-продажи на рынке с меняющимися ценами, расчетливый покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наиболее точной информацией о рынке, доступной на момент сделки.
- - “... и без принуждения..." означает, что каждая сторона заинтересована в том, чтобы совершить сделку, но ни одну из них не заставляют или не принуждают против желания заключить ее.
Рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимости, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов.
Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости.
Рыночная стоимость объекта оценки
"...Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме..."
Источник:
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, с изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .
Смотреть что такое "Рыночная стоимость объекта оценки" в других словарях:
Чистая рыночная стоимость объекта оценки - (net market value) рыночная стоимость проданного объекта (бизнеса, имущества и др.) за вычетом затрат на его реализацию. См. также Справедливая рыночная стоимость объекта оценки …
чистая рыночная стоимость объекта оценки - Рыночная стоимость проданного объекта (бизнеса, имущества и др.) за вычетом затрат на его реализацию. См. также Справедливая рыночная стоимость объекта оценки. Тематики экономика EN net market value … Справочник технического переводчика
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, складывающаяся на момент оценки в месте ее проведения на основании спроса и предложения … Словарь терминов антикризисного управления
Справедливая стоимость объекта оценки - (fair value) С.с.о.о. определена МСФО (Стандарт 16) как сумма, на которую можно обменять актив при совершени сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами, осуществленной на общих условиях.С.с.о.о. обычно… … Экономико-математический словарь
Рыночная стоимость - (market value) наиболее вероятная цена продажи какого либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Здесь … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью
Рыночная стоимость - Предположительно, эта страница или раздел нарушает авторские права. Eё содержимое, вероятно, скопировано с практически без изменений. Если вы считаете, что это не так, выскажите ваше мнение на странице обсуждения этой статьи. Если Вы автор, то… … Википедия
Рыночная стоимость - (значение для налогообложения см. рыночная цена товара) Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право
Под текущей рыночной стоимостью нематериального актива понимается сумма денежных средств, которая могла бы быть получена в результате продажи объекта на дату определения текущей рыночной стоимости. Текущая рыночная стоимость нематериального… … Официальная терминология
СТОИМОСТЬ В ОЦЕНКЕ - (англ. appraisal value) – стоимость, выражающая полезность объекта оценки для его настоящего и будущего владельцев, определяемая с учетом временнoго периода, затрат и рисков, связанных с ее получением. В процессе оценки объектов в зависимости от… …
ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ - данные, на основе которых определяется рыночная стоимость объекта оценки. Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям достоверности, точности, комплексности, т.е. достоверно отражать условия функционирования объекта… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь
Оценка имущества - это определение стоимости.
Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.
Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Цели оценки недвижимости могут быть следующими:
- 1. отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;
- 2. проведение конкурсов, аукционов, торгов;
- 3. залог, раздел, наследственное дарение;
- 4. страхование;
- 5. исчисление налогов, пошлин, сборов;
- 6. инвестиционное проектирование;
- 7. ликвидация, утилизация.
К объектам оценки относятся:
- * отдельные материальные объекты (вещи);
- * совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- * право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- * права требования, обязательства (долги);
- * работы, услуги, информация;
- * иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.
Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно определить.
Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" дает следующее определение этому понятию: " под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- * одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- * стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- * объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- * цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- * платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)" дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:
- * инвестиционная стоимость;
- * ликвидационная стоимость;
- * кадастровая стоимость.
Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стоимости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации. стоимость недвижимость оценочный
Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании. Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор - разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.
Ликвидационная стоимость - это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при одном чрезвычайном условии - период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке. Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.
Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
1. Рыночная стоимость объекта оценки
Понятие и смысл рыночной стоимости базируется на двух самых важных документах, это Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135 и Федеральный стандарт "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007г.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается: наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В практике оценки чаще всего стремятся определить именно рыночную стоимость.
Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость.
Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, также полученную из внешних источников, в том числе касающуюся состояния рынка в целом, и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект.
Потребность в оценке рыночной стоимости возникает в следующих случаях:
· для проведении сделки купли-продажи объекта оценки;
· для определении начальной стартовой цены на аукционе;
· при кредитовании под залог объекта оценки;
· при приватизации объекта оценки;
· при изъятии объекта оценки для нужд государства;
· при страховании объекта оценки;
· для сдачи объекта оценки в аренду;
· при вступлении в права наследования;
· для разрешения имущественных споров;
· для определения величины ущерба, причиненному собственнику объекта оценки;
· для поставновки объекта оценки на баланс предприятия;
· для внесения объекта оценки в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
· при реструктуризации предприятия.
Вообще, определение рыночной стоимости осуществляется профессионалами-оценщиками, которые имеют специальное образование в области оценки, являются членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою профессиональную ответственность в соответствии с положениями Федерального Закона №157-ФЗ <О внесении изменений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в российской федерации" от 27.07.2001г.
Ну и в заключение всего, хотелось бы упомянуть об основных подходах к оценке рыночной стоимости.
1) Затратный подход - это общая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые базируются на определении затрат, необходимых для восстановления или же замещения объекта оценки, с учетом его износа.
2) Сравнительный подход - это общая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые базируются на сравнении объекта оценки с такими же объектами, в отношении которых есть информация о ценах сделок совершенных с ними.
3) Доходный подход - это общая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые основываются на определении предполагаемого уровня доходов от объекта оценки.
2. Определение коэффициента (ставки) капитализации
Коэффициент капитализации -- это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся:
· метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления),
· метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала,
· метод связанных инвестиций - земли и здания,
· кумулятивный метод и метод Эллвуда.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
· метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
· метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации должен учитывать две составляющие:
1) ставку доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с условиями конкретных инвестиций;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость+ Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как в национальной валюте, так и в иностранной валюте. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
R н = R р + I инф + R р * I инф;
R р = (R н - I инф) / (1 + I инф);
R н - номинальная ставка;
R р - реальная ставка;
I инф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении безрисковой ставки в национальной валюте - индекса инфляции национальной валюты.
Перевод ставки доходности в национальной валюте в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:
D nv =(1+ D v) * (1+ Kurs) - 1;
D v =(1+ D nv) * (1+ Kurs) - 1; где
D nv , доходная ставка в национальной валюте;
D v - доходная ставка в иностранной валюте;
Kurs - темп валютного курса, %.
Расчет различных составляющих премии за риск:
* надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
* надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
* надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недополученной прибыли и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности каждой части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
R m - ипотечная постоянная;
ОД - ежегодные выплаты;
К - сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
R с = PTCF / К с
R c - коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF - годовой денежный поток до выплаты налогов;
К с - величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = M * R m + (1 - M) * R c , где
М - коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Yp - ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
R k = R y + 1 / n, где
n - оставшийся срок экономической жизни;
R y - ставка доходности инвестиций.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
R k = R y + SFF (n, Y) , где
SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Результаты расчетов возмещения инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 2
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
R k = R y + SFF (n, Yб), где
Yб - безрисковая ставка процента.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
3. Задача №1
Определите размер ежегодного платежа по кредиту 200 тыс. руб. при условии его самоамортизации, если ставка ежегодных выплат (сложный процент) - 8%, срок кредита - 15 лет.
ставка - 8%
Расчет размера ежегодного платежа по кредиту будем осуществлять по формуле текущей стоимости единичного аннуитета:
PVа = __________________
Из данной формулы выводим PMT - аннуитет
200 000 x 0, 08 16 000
PMT= = = 23 530 руб.
0, 68
Подобные документы
Определение рыночной стоимости объекта. Этапы процедуры оценки доходным подходом. Метод прямой капитализации дохода. Способы возмещения инвестированного капитала. Метод дисконтированных денежных потоков. Факторы, обуславливающие рост цен на недвижимость.
курсовая работа , добавлен 06.05.2012
Анализ финансового состояния компании, ее баланса и финансовых результатов. Расчет финансовых коэффициентов. Затратный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости. Направления процедуры оценки. Сравнительный подход к оценке стоимости (метод сделок).
курсовая работа , добавлен 19.04.2014
Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа , добавлен 25.11.2014
Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
курсовая работа , добавлен 30.11.2010
Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа , добавлен 14.03.2014
Метод капитализации доходов, его достоинства, недостатки, основные проблемы, условия применения. Этапы оценки недвижимости. Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков. Возмещение инвестируемого капитала по методам Ринга, Инвуда и Хоскольда.
контрольная работа , добавлен 27.11.2013
Расчет максимального размера арендной платы при сохранении необходимой нормы прибыли. Оценка стоимости коттеджа с земельным участком с определением процентных корректировок. Рыночная стоимость объекта оценки. Расчет коэффициента капитализации капитала.
контрольная работа , добавлен 30.07.2012
Анализ рисков при оценке недвижимости, требования к ее проведению. Расчет стоимости доходным подходом. Определение нормы возврата капитала. Оценка недвижимости методом капитализации дохода. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации.
курсовая работа , добавлен 17.06.2012
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.
контрольная работа , добавлен 14.01.2011
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (встроенного помещения) в городе Новосибирске и оценка уровня его инвестиционной привлекательности. Определение рыночной стоимости нежилого помещения с использованием сравнительного и доходного подходов.
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.
Понятие рыночной стоимости
Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.
Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.
Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:
на основании имущества организации.
на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.
Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.
Какие факторы влияют на рыночную стоимость
Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.
Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.
Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.
Когда необходимо знать рыночную стоимость
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
при отчуждении имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
при установлении стоимости имущества должника-банкрота;
при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.
Задачи определения рыночной стоимости
Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:
Повышение эффективности работы предприятия.
Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
Определение стоимости при планах на продажу компании.
Необходимость выделения доли одного из участников.
Ликвидация организации.
Подготовка к поглощению организации.
Разработка плана развития компаний.
Достижение финансовой устойчивости.
Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
Страхование активов.
Принятие управленческих решений.
Разработка инвестиционных проектов.
Способы определения рыночной стоимости
Существует три метода определения рыночной стоимости:
Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.
Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.
Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.
Данный способ можно подразделить еще на два метода.
Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.
Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.
Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .
Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера
- О рыночности и нерыночности показателей общей экономической ценности, «бумажной» капитализации, стоимости и цены предприятий
Предприятия становится нерыночной. Фетишизация рыночности стоимости предприятий при определении её ... от расчётной величины условно рыночной стоимости предприятий, расчётная рыночная цена... нерыночный результат выполненной оценки обзывается рыночной стоимостью, после чего кадастровая (налогооблагаемая... для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий Ключевые слова: предприятие... предприятия становится нерыночной. Фетишизация рыночности стоимости предприятий при определении её ...
- Достоверная стоимость, достоверная цена и достоверная капитализация предприятия
Не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ... сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно... автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, ... Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес... не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ...
- Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости
Его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, ... методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся... а другая нет); при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной... области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках... об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных...
- К вопросу о стоимости, рыночной капитализации и других оценочных показателях предприятий
Случае количества соответствующих объектов-аналогов. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость предприятий являются... никто не борется. По химеричной «рыночной стоимости» объектов оценки кадастровые оценщики определяют... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий. Электронный адрес статьи в... .html Примечание: под экономически справедливой рыночной стоимостью предприятия в настоящее время следует...
- Система ключевых ценностных, стоимостных и ценовых показателей предприятий
Стоимости объектов оценки указывается их рыночная стоимость, которой в природе никогда не... приниматься равной их не существующей рыночной стоимости, что является аргументированным поводом для... подходе. Тем более, не является рыночной стоимость предприятий, ошибочно определяемая не пригодным... введение в понятийный аппарат понятия рыночной стоимости предприятия и многих других видов...
- Проведение теста на обесценение активов
... (последствия урагана). Комиссия определила среднюю рыночную стоимость такого оборудования с учетом текущего...
- Основные фейковые постулаты в оценочной учебной и научной литературе, в законодательстве РФ об оценочной деятельности, в Федеральных и международных стандартах оценки
Постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая стоимость... использование понятия и термина «рыночная стоимость» тем более как основного... настоящее время, к «рыночной» стоимости теоретически не обоснованно приравнивают кадастровую... международные и федеральные стандарты оценки, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, справедливая стоимость, ... постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая...
- Дополнительные финансовые вложения
Порядке. При прочих равных условиях рыночная стоимость долевых инструментов компании должна вырасти... если организация переоценивает по текущей рыночной стоимости финансовое вложение в компанию, которой... эквивалентно размеру дополнительной инвестиции, поскольку рыночная стоимость формируется с учётом всей совокупности... и расходами от собственно изменения рыночной стоимости финансового вложения будет являться... степенью последовавшего за этим роста рыночной стоимости. Организация – инвестор в своём...
- Узаконенная фейковая оценка стоимости экономически крупных предприятий России
В упоминаемом Законе принимается его рыночная стоимость, которой в природе не существует... и рыночная капитализация есть, а рыночной стоимости и рыночной общей экономической ценности... не существующая в реальном мире рыночная стоимость; вторым – весьма сомнительная, инвестиционная стоимость...
- Очередное возвращение к вопросу о понятиях «цена» и «стоимость»
И терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены... их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы сравнительного... термина следует избегать. Словосочетание «рыночная стоимость», в силу его антинаучности и... и терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены... их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы...
- Внутрицеховой сговор «теоретиков», преподавателей вопросов оценки и оценщиков экономически значимых предприятий против использования современных креативных методов определения их достоверной стоимости
Бизнеса». Настойчиво навязан оценщикам термин «рыночная стоимость», которой в природе не существует... Между тем, к показателям несуществующей рыночной стоимости недвижимости сегодня рекомендуется приравнивать показатели... , устанавливаемая на дату определения его рыночной стоимости, тыс. руб/нормо-час; ... Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий Электронный адрес в интернете...
- Многократное превышение рыночной цены в сделках с недвижимостью несет риски в спорах с налоговой о получении необоснованной налоговой выгоды
Экономическими службами (специалистами) организации оценку рыночной стоимости МПЗ при понижении их физических... 10 Кредит 94 - оприходованы по рыночной стоимости (с учетом физического состояния) МПЗ... . 1 ст. 111 НК РФ. Рыночная стоимость, определенная с учетом физического состояния...
