В условиях крупного мегаполиса двум людям, особенно если они живут и трудятся на разных концах города, бывает довольно трудно встретиться. Помимо того, что такое положение дел дает стабильный кусок хлеба создателям романтических комедий, оно еще и здорово усложняет жизнь тем самым двоим горожанам. Особенно если эти двое – квартирный хозяин и квартиросъемщик…

Встреча с квартирным хозяином для передачи денег за квартиру – часто не самое приятное событие для арендатора: тот расстается с деньгами плюс, возможно, еще и пускает «инспектора» в занимаемую . Но и для арендодателя, у которого есть свои дела, порой тащиться через весь город бывает неудобно. Некоторые даже пускают ситуацию на самотек, собирая арендную плату как придется: раз в 2-3 месяца, а то и раз в полгода. Правда, сейчас передавать деньги за квартиру вполне можно, не прибегая к личному контакту. На помощь здесь приходят банковские переводы, платежи через интернет – одним словом, безналичный расчет.

Чем удобна оплата аренды по безналичному расчету?

«Для юридических лиц безналичная форма оплаты единственно возможная, – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». – Доля физических лиц составляет менее 1%, и практикуется безналичный расчет, как правило, в тех случаях, когда собственник территориально значительно удален от своего объекта, например, находится в загранкомандировке. Пока наши люди выбирают cash».

Строго говоря, и в случае, если арендатор – организация, платить по безналу вовсе необязательно. Хотя если в фирме полностью белая бухгалтерия, скорее всего, платежи будут переводиться именно безналично (в интервал дат, оговоренный в договоре), причем из суммы будет удерживаться НДФЛ. «Если арендодатель – физическое лицо, а арендатор – юридическое, то дополнительная сложность для арендатора будет в том, что арендатор становится налоговым агентом арендодателя и должен за него исчислять и уплачивать налоги», – комментирует Александр Бергер, партнер юридической компании «Бергер и партнеры».

Обычно безналичный расчет применяется именно в случае, если арендатором является юридическое лицо, соглашается Олег Серегин, заместитель генерального директора АН DOKI: «Как правило, расчеты между физическими лицами не осуществляются безналично. Если арендодатель готов «обелить» сделку, то почему бы и нет? Для арендатора это лишняя страховка, так как все платежи будут видны из банковской выписки», – продолжает эксперт.

На втором месте – случаи, когда арендодатель длительное время проживает за границей, а арендную плату ему перечисляет либо сам квартиросъемщик, либо, если квартира предоставлена в доверительное управление, агентство.

Как оформлять договор, если предполагаются безналичные платежи? Как подтвердить или опровергнуть факт наличия арендного платежа по безналичному расчету?

О том, как заключать договор аренды с юридическим лицом, и о вариантах такого договора мы уже писали здесь. В случае же если обе стороны – физические лица, никаких дополнительных трудностей быть не должно. «В соответствующем разделе договора прописывается безналичная форма оплаты с указанием платежных реквизитов сторон и сроков перечисления платежей. Если банковская система работает исправно, то никаких проблем я не вижу, – соглашается Мария Жукова. – Поступление денежных средств на расчетный счет получателя – лучшее подтверждение платежа. Любое перечисление денег через банк подтверждается так или иначе соответствующими документами, платеж всегда можно отследить. Бывает, что в реквизитах получателя может быть допущена ошибка, тогда деньги попадают на корсчет банка до исправления данных».

По словам Олега Серегина, в Москве 98% всех платежей проходят в течение одного дня, соответственно, если деньги не поступили, это будет видно буквально на следующий день.

Правда, в случае если реквизиты указаны с ошибкой, арендатору придется несколько рабочих дней (зависит от банка) ожидать возврата средств на свой счет, а затем повторять процедуру.

В плане составления договора различия с «типовым» минимальны: изменения вносятся в один пункт, который касается оплаты. Если коммунальные платежи – на совести арендатора (а это логично: если съемщик и сдаватель практически не пересекаются, передать квитанции и счета затруднительно), можно указать в договоре, в какие сроки и в какой форме арендатор разбирается с ними. Впрочем, можно отсканировать квитанции и отправить их квартирному хозяину по электронной почте, а уж тот, в свою очередь, оплатит счета удобным для себя способом. Правда, этот способ годится только в случае, если арендодатель довольно продвинутый человек, который умеет пользоваться компьютером. Понятно, что с древней бабушкой-хозяйкой таких договоренностей достичь не получится.

Еще один момент – что указывать в назначении платежа при переводе арендной платы. Вообще говоря, если платеж поступает на счет физического лица, назначение платежа не должно быть связано с предпринимательской деятельностью, отсюда и расхожие формулировки вроде «возврат неиспользованных средств, не облагается НДС». Но даже если в назначении честно указать «арендная плата по договору №…», это не может быть основанием в отказе банка произвести транзакцию (правда, такая формулировка однозначно предполагает, что получатель сам относит 13% в налоговую).

Финансовые ручейки – капризная вещь. Их необходимо направлять в нужную вам сторону и все время соблюдать какие-то правила. Слышали ли вы такую народную примету «Отдавать деньги вечером нельзя, иначе их вообще не будет?» Наверняка. А что делать, если вы снимаете квартиру и можете внести арендную плату только вечером? В крупных городах люди много работают, и деловые встречи с арендодателем иногда приходится назначать чуть ли не ночью. Это удобно далеко не для всех.

Выбор в таком деликатном деле, как арендные платежи, невелик: наличный или безналичный расчет. Как правило, форму оплаты выбирает арендодатель. Если сделку заключают два юридических лица (например, фирма арендует недвижимость через агентство) – платежи с большой вероятностью будут безналичными. А вот в других случаях возможны альтернативные варианты. При сделках с физическими лицами чаще всего используется наличность. Но при обоюдном желании расчеты между физическими лицами могут проводиться и в безналичной форме. То же самое можно сказать и о схеме «физическое-юридическое лицо». В частности, если вы снимаете квартиру через агентство недвижимости, вам, возможно, придется перечислять деньги на расчетный счет агентства.

Форму оплаты необходимо прописать в договоре найма или аренды. Для этого в документе обычно отводится отдельный раздел «ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ». Данные указываются до заключения договора.

В большинстве случаев безналичный расчет проводится через банк. Соответственно, арендодатель должен иметь счет (исключение – банковские переводы, когда счет не нужен) Если арендодатель зарегистрирован в налоговой как ИП, у него, скорее всего, есть расчетный счет, на который и придется перечислять арендную плату. Однако возможны и другие случаи. В частности, некоторые собственники используют для безналичного расчета пополняемые банковские вклады.

Для внесения платежа на банковский счет вам нужно знать:

Номер счета;

БИК банка;

ФИО получателя;

Требуется также указывать, на каком основании зачисляется платеж (например, «ежемесячный платеж за съем жилья по договору №…»).

Плюсы безналичной оплаты:

Никаких территориальных и временных привязок. Вам не нужно отказываться от интересных мероприятий и рано уходить из гостей, чтобы вовремя попасть на встречу с собственником жилья. Вы можете уехать на дачу в Подмосковье, улететь в Канаду или в Индонезию – главное, чтобы у вас был доступ к интернету или банковским службам.

Вы получаете документ, подтверждающий оплату , причем для этого не требуется участия арендодателя. Если вы платите через банк, у вас остаются платежки, а в системе – информация о выполненных операциях. Арендодатель уже не сможет предъявить вам претензии, что вы не отдали сумму или внесли плату не целиком. Если же вы передаете деньги «из рук в руки», то от необоснованных претензий вас может уберечь только нотариально заверенная расписка.

Дополнительный комфорт для тех, кто проводит безналичным способом большинство расчетов. Если ваша зарплата приходит на карточку, которую вы используете для расчетов в магазинах, на заправках и во многих других местах, то идея с безналичным расчетом за квартиру вам наверняка понравится. Да и собственник не всегда располагает вагоном времени, чтобы приходить за «оброком» лично. Также безналичный способ предпочитают те люди, которые часто уезжают из города.

Минусы безналичной оплаты:

Вносить деньги необходимо заранее. Допустим, если в договоре прописано, что вы должны вносить арендную плату до 20 числа каждого месяца, лучше перечислять деньги 15-16 числа. Платеж в пределах региона идет примерно сутки, а из одного региона в другой, причем при разных банках – до нескольких суток. Если же деньги поступят к арендодателю с опозданием, это уже будет считаться нарушением договора.

Некоторые формы безналичной оплаты требуют обоснования платежа. Например, юридическое лицо не может перечислять деньги физическому лицу «за просто так» - в платежном документе нужно указать основание для перевода.

При расчетах банк взимает с вас комиссию. Она может быть фиксированной (допустим, 50 рублей за каждый платеж), а может взиматься в процентах. Последний вариант обычно менее выгоден для клиента.

Альтернативные способы безналичного расчета:

Денежные переводы. Довольно часто собственник сдает жилье на время своего отсутствия в России. Порядок оплаты в таких случаях оговаривается заранее. Возможны варианты вроде платы за полгода вперед или расчета с родственниками. Однако можно поступить проще: договориться об оплате посредством денежных переводов. Современные платежные системы позволяют перевести деньги в любую точку земного шара. При этом получить деньги можно уже на следующий день – зачастую денежные переводы идут быстрее, чем банковские платежи. Это может быть весьма удобно для тех, кто живет за границей, но по каким-то причинам не желает выводить деньги через банк.

Интернет-кошельки – вещь, которая до сих пор многих пугает. Между тем они выгодно отличаются от «реальных» кошельков. Основное преимущество электронных платежных систем – легкость вывода денег. Если нет возможности снять наличные, средства можно перевести на банковский счет или использовать систему денежных переводов. При этом для перевода денег с одного кошелька на другой, как правило, не требуется обоснования. Скорость зачисления составляет в среднем несколько часов, но лучше класть деньги заранее, примерно за сутки.

Безналичные способы оплаты не для всех удобны и привычны. Наладить безналичный расчет с пенсионерами вряд ли получится, да и более молодые люди часто испытывают недоверие к безналичному расчету. Но с продвинутым арендодателем вполне можно договориться, упирая на выгоды «виртуальных» платежей. Помните, что человек должен быть хорошо знаком с компьютером и банковской системой.

Получение арендной платы через банковский счет физического лица

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты , которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору. Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство. Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат. Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г. НДС не облагается». Фраза «НДС не облагается» обязательна, если ИП-арендодатель использует Упрощенную систему налогообложения (УСНО), что мы настойчиво советуем. При сдаче декларации (отчета) по налогу (УСНО) рекомендуем Вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год.