Рекапитализация – восстановление первоначально затраченного капитала.

Модели капитализации, способы возмещения инвестиционного капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где nоставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.

Пример. Условия инвестирования: срок 5 лет; R дох кап ставка доходности инвестиций 18%; Δ 100%.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 38% (18% + 20%=38%).

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Пример. Условия инвестирования: срок 5 лет; доход на инвестиции 12%. Δ 100%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов . Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объекта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации при роста стоимости капиталовложений.

Снижение стоимости недвижимости ( Δ), которое произойдет через п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

R кап = R дох кап + Δ · R норм возвр,

Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,

Δ = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,

Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: : 5 лет) 1/2 = 10%. R кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначаль ной цены недвижимости.

50%ная потеря 0,1574097 = 0,07887.

R кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.

Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста ка питала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

где V - стоимость;

I - периодический доход;

R - коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Основное преимущество этого метода - простота расчетов. Другое преимущество - в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

еще один недостаток: в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.

Основные этапы:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

В качестве капитализируемой величины прибыли может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.

Способ рыночной экстракции для идентичных объектов. Он основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости

содержит три этапа.

1. Корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения чистого операционного дохода, который может приносить данный вид недвижимости.

2. Определяется общий коэффициент капитализации.

3. Из общего коэффициента капитализации выделяется ставка Дисконтирования.

При известной цене продажи объекта недвижимости и величине арендной ставки коэффициент капитализации может быть определен по формуле:

где Ri - коэффициент капитализации для i-ro объекта;

А - скорректированная ставка аренды за 1 кв. м в год;

V - цена за кв. м.

Способ рыночной экстракции для разнородных объектов применяется тогда, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь достаточно далекие друг от друга по характеристикам объекты. В этом случае при определении коэффициента капитализации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого такого объекта-аналога и рассчитывается степень «близости» его и оцениваемого объекта. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням «близости» объектов-аналогов.

Величина коэффициента капитализации по данному способу рассчитывается по формуле:

где R 0 - коэффициент капитализации оцениваемого объекта;

R j - коэффициент капитализации j-ro объекта-аналога;

V i - весовой коэффициент объекта-аналога, полученный на основании решения матрицы сравнения характеристик объектов.

Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала

Доход на капитал - необходимая компенсация, получаемая инвестором, за ценность денег, отдаваемых в долг. Доход на капитал называют также отдачей. Существует два вида отдачи на капитал: текущая и конечная.

Текущая отдача - это отношение величины текущего денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиции.

Конечная отдача - отношение эффективного (реального, реализованного) текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающего возврат капитала в конце срока функционирования актива, к сумме инвестиций. При этом под эффективным текущим доходом на инвестиции понимается часть (доля) полного денежного дохода от инвестиций, текущая стоимость n-периодной серии которого с учетом износа на амортизацию капитала равна при ставке внутренней нормы рентабельности сумме первоначальных инвестиций.

Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дисконтирования (эквивалентна понятию конечной отдаче).

Существует несколько методов определения ставки дисконтирования.

Вторая составляющая коэффициента капитализации V / S(n, i) - взнос на возмещение основной суммы капитала - отвечает за возврат капитала. Процесс возврата основной суммы капитала носит название ре-капитализации, а сама составляющая - коэффициента рекапитализации.

Существуют три способа или метода рекапитализации: прямолинейный, рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции и рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента.

1. Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) - возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен:

2. Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или:

где i - коэффициент дохода на капитал;

i/(l+i) - 1 - коэффициент рекапитализации.

3. В отдельных случаях определенные виды инвестиций являются очень прибыльными. И реинвестирование по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятным, так как в этом случае при определении величины взноса на амортизацию первоначальных инвестиций получается сравнительно малая величина и велика вероятность не вернуть капитал. Поэтому лучше применять метод рекапитализации по безрисковой ставке процента (или метод Хосколда).

Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы

Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок.

В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия:

2. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.

3. Осмотреть объект аренды, произвести его фотографирование.

4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.

5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.

6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта аренды.

8. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы.

9. Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды.

10. Оформить отчет об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды.

1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика.

Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию:

Кадастровый номер и площадь объекта аренды;

Местоположение объекта аренды;

Назначение/разрешенное и фактическое использование объекта аренды;

План (чертеж, схема) границ объекта аренды;

При наличии каких-либо строений, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка (далее- улучшения объекта аренды): количественные и качественные характеристики улучшений объекта аренды (общая площадь, площадь застройки, объем, величина физического износа согласно справке БТИ и т.д.), фактическая плотность застройки объекта аренды , максимальная плотность застройки в отношении объекта аренды в соответствии с территориальными строительными нормами, действующими в регионе/районе местоположения объекта аренды;

Сведения об обременениях объекта аренды;

Ограничения оборотоспособности объекта аренды (при их наличии).

Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:

· документов, подтверждающих существующие права на объект аренды (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на объекта аренды (свидетельство на право собственности и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект аренды;

· документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на улучшения объекта аренды при их наличии (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения), действительных на дату определения рыночной величины арендной платы;

· документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта аренды, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются);

· кадастровой справки на объект аренды (при ее наличии или возможности получения);

· справки о величине годовых операционных расходов по единому объекту недвижимости , включающего объекта аренды, в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 1;

· любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта аренды, в том числе содержащие описание существующих прав на объект аренды.

2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.

2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 2.

2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.

3. Требования к осмотру земельного участка и его фотографированию.

В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:

Оценщик должен осуществить осмотр объекта аренды;
по результатам осмотра Оценщик составляет Акт осмотра объекта аренды по форме, указанной в Приложении № 3. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы объекта аренды;
Оценщик осуществляет фотографирование объекта аренды и его улучшений (при их наличии);
фотографии должны отражать видимые ценообразующие характеристики объекта аренды.

4. Требования к проведению анализа предоставленной информации.

Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).

5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.

Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:

Сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости в регионе местоположения объекта аренды;

Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);

Сбор и анализ информации об окружении объекта аренды.

5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.

5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект аренды/единый объект недвижимости, включающий объект аренды. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях (указанных в п. 8.1.7 настоящего Технического задания) Оценщик кроме вышеуказанной информации макроэкономического характера анализирует состояние инвестиционного климата и региональные риски, присущие близлежащим субъектам Федерации. В целях макроэкономического анализа могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации/субъекту РФ/муниципальному образованию авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch, РА Эксперт-АК&M); темпы роста промышленного производства в РФ/субъекте РФ, уровень располагаемых доходов на душу населения в РФ/субъекте РФ и др.

5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте.

5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды).

Требования включают:

Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды);

Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка.

5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды)

При определении сегмента рынка, к которому относится объект аренды, следует прежде всего учитывать категорию земель и функциональное назначение земельного участка/фактическое и разрешенное использование (см. Приложение № 5 к настоящему Техническому заданию).

5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка

Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:

Должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;

Должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков/единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды;

Должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы.

5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.

5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды), Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов. Общий перечень основных факторов для земельных участков приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию.

5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект аренды/единый объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:

Удельная цена продажи;

Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);

Уровень недоиспользования при сдаче в аренду типичного объекта на сегменте рынка;

Уровень эксплуатационных расходов;

Уровень доходности от сдачи в аренду;

Средний срок экспозиции;

Основные условия договоров аренды на земельные участки, принадлежащие к тому же сегменту рынка, что объект аренды.

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной величины арендной платы как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта аренды/единого объекта недвижимости, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об определении рыночной величины арендной платы.

5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды

5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды.

5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект аренды.

5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 4 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.

6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (Технических указаниях) алгоритмом по критериям юридической законности, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (Технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды должен проводиться по следующему алгоритму:

Отбор вариантов использования объекта аренды, соответствующих условиям заключенного/наиболее вероятного к заключению договора аренды объекта аренды и требованиям действующего законодательства;

Проверка каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность;

Проверка каждого из юридически законных и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта аренды;

Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта аренды.

6.1.1. Требования к отбору юридически законных вариантов использования объекта аренды.

Анализ наиболее эффективного использования объекта аренды дифференцируется в зависимости от наличия/отсутствия законодательных ограничений на изменение вида текущего функционального использования объекта аренды.

6.1.1.1. Отбор юридически законных вариантов использования объекта аренды должен определяться на основе:

· кадастровой справки на объект аренды, выданной Службой государственного градостроительного кадастра (при ее наличии);

· кадастрового плана объекта аренды (при отсутствии акта разрешенного использования земельного участка- объекта аренды);

· имеющегося либо планируемого к заключению договора аренды объекта аренды.

6.1.1.2. Список соответствующих договору аренды и законодательству вариантов должен формироваться с учетом анализа:

Преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности объекта аренды;

Перспектив развития района, в котором расположен объект аренды;

Ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости;

Возможностей изменения назначения участка в рамках категории земель, к которым относится объект аренды;

Возможностей изменения категории земель, к которым относится объект аренды;

Возможностей изменения улучшений объекта аренды (в случае застроенного объекта аренды: функционального назначения и конструктивных решений; в случае незастроенного объекта аренды: возможности застройки по видам целевого использования, параметры возможной застройки, прежде всего плотность застройки).

6.1.1.3. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих договору и законодательству вариантов использования объекта аренды обосновывает Оценщик. 6.1.1.4. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги. 6.1.1.5. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится. 6.1.1.6. При этом в случаях наличия обременений объекта аренды, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект аренды проведение правовой экспертизы обязательно. 6.1.1.7. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на объект аренды.

6.1.2. Требования к проверке каждого из юридически законных вариантов использования объекта аренды на физическую возможность.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:

Для застроенных участков:

· варианты, не требующие изменения конструктивных решений улучшений объекта аренды (вариант текущего использования улучшений, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

· варианты использования улучшений объекта аренды, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.

Для незастроенных участков:

· варианты застройки объекта аренды улучшениями с учетом инженерно-геологических условий строительства.

6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния улучшений объекта аренды необходимо в следующих случаях:

Физический износ улучшений объекта аренды превышает 60%;

Улучшения объекта аренды представляют собой незавершенный (-ые) строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты определения рыночной величины арендной платы и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.

6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния улучшений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта аренды обосновывает Оценщик.

6.1.2.3. Обследование технического состояния улучшений объекта аренды проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений. 6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.

6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта аренды на финансовую осуществимость.

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта аренды из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта аренды. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта аренды капитала.

6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта аренды остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта аренды.

7. Требования к определению применимости методов расчета величины арендной платы за объект аренды.

7.1. В целях определения рыночной величины арендной платы за объект аренды используются следующие методы определения величины арендной платы:

1) прямой сравнительный метод;

2) метод, основанный на рекапитализации стоимости земельного участка;

3) метод, основанный на технике остатка к оценке рыночной стоимости земельного участка;

4) метод, основанный на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок.

Последний из вышеуказанных метод используется Оценщиком только в том случае, если отказ от применения всех предыдущих методов аргументировано обоснован Оценщиком.

8. Требования к использованию прямого сравнительного метода к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды .

Требования к использованию сравнительного метода к оценке объекта аренды включают в себя:

Требования к отбору и описанию сходных объектов;

Требования к корректировке цен сходных объектов;

Требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.

В целях настоящего Технического задания (технических указаний) сходным объектом объекта аренды признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту аренды другой объект (земельный участок), ставка арендной платы за который известна из результатов торгов на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, правила проведения которых установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Также возможно использовать предложения на аренду объекта.

8.1. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования:

Требования к источникам информации о сходных объектах;

Требования к подтверждению данных о сходных объектах;

Требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка (прежде всего по функциональному назначению), что и объект аренды;

Требования к количеству сходных объектов;

Требования к сопоставимости сходных объектов.

8.1.1. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Рекомендуемые источники информации о сходных объектах представлены в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.

8.1.2. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.

8.1.3. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.

8.1.4. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти.

8.1.5. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов.

8.1.6. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов.

8.1.7. В случае объективного отсутствия аналогов объекта аренды, сопоставимых по функциональному назначению в районе местоположения объекта аренды и/или сопоставимых по местоположению данного вида функционального использования, Оценщик может применять в качестве сходных объектов объекты иного функционального назначения в районе местоположения объекта аренды/расположенные в близлежащем регионе с достаточно развитым сегментом рынка данного функционального назначения. При этом использование таких сходных объектов возможно только при условии подтверждения Оценщиком наличия и значимости статистической связи между ценовыми характеристиками объектов на используемых различных по функциональному назначению/местоположению сегментах рынка.

8.2. Требования к корректировке цен сходных объектов

8.2.1. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.

8.2.2. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.

8.2.3. Способ внесения корректировки должен быть обоснован.

8.2.4. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.

8.2.5. В случаях использования в качестве сходных объектов отличающихся от объекта аренды по функциональному назначению/местоположению, Оценщик проводит анализ корреляционной зависимости между ценовыми характеристиками объектов на рассматриваемых сегментах рынка. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов. Связь между анализируемыми сегментами признается значимой, если коэффициент детерминации составляет не менее 70%.

8.3. Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов.

8.3.1. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%.

8.3.2. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.

8.3.3. Выбор способа обобщения должен быть обоснован.

9. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды .

Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает:

Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка);

Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды;

9.1. Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды (земельного участка)

При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1-8.3.3 настоящего Технического задания.

9.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды

Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход . Для определения коэффициента рекапитализации объекта аренды (земельного участка) могут использоваться следующие показатели, рассчитываемые для единого объекта недвижимости:

Коэффициент капитализации;

Коэффициент, обратный значению валового рентного мультипликатора.

9.2.1. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента капитализации единого объекта недвижимости

9.2.1.1. Величина коэффициента рекапитализации для земельного участка (объекта аренды) определяется на основе следующего уравнения:

ККеон = ККзу х УВзу + (ККзу + норма возврата капитала) х (1-УВзу), где:

ККеон- коэффициент капитализации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

ККул - коэффициент капитализации улучшений объекта аренды;

УВзу - удельный вес (доля) земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости;

норма возврата капитала- требуемая ежегодная норма возмещения инвестиций в улучшения объекта аренды.

9.2.1.2. В случае, если необходимо определить коэффициент капитализации для незастроенного земельного участка, то при использовании вышеуказанной формулы применяются значения нормы возврата капитала, полученные исходя из средней продолжительности экономической жизни улучшений на рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости.

9.2.1.3. Для определения величины коэффициента капитализации единого объекта недвижимости применяется метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы.

9.2.1.4. Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

9.2.1.5. Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

9.2.1.6. Требования к определению доли земельного участка (объекта аренды) в стоимости единого объекта недвижимости.

Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, определяется на основе анализа сегмента рынка, к которому относится единый объект недвижимости, включающий объект аренды, с точки зрения соотношения стоимости воспроизводства/замещения улучшений сходных объектов и стоимости сходных единых объектов недвижимости. При этом в рамках расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений участка должны быть детально обоснованны значения прибыли девелопера и экономического износа (при его значении, отличном от нуля).

Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, может быть получена на основе проведения корреляционно-регрессионного анализа взаимосвязи между стоимостью земельного участка и плотностью застройки участка.

В качестве ориентиров для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости могут использоваться результаты эмпирических исследований, которые приведены в Приложении № 10 к настоящему Техническому заданию.

9.2.1.7. Требования к определению уровня операционных расходов объекта аренды.

При определении уровня операционных расходов объекта аренды должны учитываться платежи по земельному налогу по объекту аренды.

9.2.2. Требования к определению коэффициента рекапитализации объекта аренды при использовании коэффициента, обратного значению валового рентного мультипликатора

9.2.2.1. Коэффициент рекапитализации объекта аренды определяется произведением коэффициента, обратного значению мультипликатора потенциального валового дохода единого объекта недвижимости, и доли земельного участка в доходе единого объекта недвижимости.

9.2.2.2. При определении величины мультипликатора потенциального валового дохода должны соблюдаться требования в отношении базы объектов для расчета, указанные в п. 9.2.1.3 и 9.2.1.4 настоящего Технического задания.

9.2.2.3. При определении доли земельного участка следует выполнять требования п. 9.2.1.6 настоящего Технического задания.

9.2.3. В случаях использования для расчета коэффициента рекапитализации объекта аренды информации об объектах того же сегмента рынка, что и единый объект недвижимости, включающий объект аренды, но из других регионов, для определения корректирующего коэффициента (учитывающего различия в региональных рисках) могут использоваться:

Соотношения ставок доходности к погашению ценных бумаг, эмитируемых региональными/местными органами власти, сопоставимых по срокам погашения и другим ценообразующим факторам;

Соотношения средневзвешенных инвестиционных индексов риска, присваиваемых ежегодно рейтинговым агенством «РА Эксперт».

Справочная информация относительно исходной информации для определения коэффициента корректировки на региональные риски приведена в Приложении № 9 к настоящему Технического заданию.

10. Требования к использованию метода, основанного на технике остатка к оценке рыночной стоимости объекта аренды .

При использовании метода определения рыночно обоснованной ставки арендной платы за объект аренды должны соблюдаться требования, указанные в пп. 8.1.-8.3 (при расчете рыночной ставки арендной платы за единый объект недвижимости, включающий объект аренды- земельный участок) и требования п. 9.2.2 (при определении доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости).

11. Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок .

Требования к использованию метода, основанного на выделении из дохода от осуществления предпринимательской деятельности, дохода, приходящегося на земельный участок, включают:

Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»;

Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.);

Требования к определению стоимости воспроизводства улучшений объекта аренды, при которых имеет место наиболее эффективное использование объекта аренды;

Требования к определению доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, включающего объект аренды;

Требования к определению коэффициента капитализации для улучшений объекта аренды;

Требования к определению операционных расходов объекта аренды.

11.1. Требования к определению чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды.

При расчете чистого дохода (чистой прибыли) бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта недвижимости, включающего объект аренды, необходимо исходить из анализа наиболее эффективной организации бизнеса, с учетом:

Состояния конкурентной среды на данном сегменте рынка;

Существующего и перспективного спроса на продукцию/услуги рассматриваемого бизнеса;

Оптимизации расходов на ведение хозяйственной деятельности;

Рисков макроэкономического, регионального, отраслевого характера, а также специфических особенностей данного бизнеса.

11.2. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности».

Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования.

В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 11 к настоящему Техническому заданию.

11.3. Требования к определению доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.).

Доля чистого дохода бизнеса, приходящейся на возмещение затрат, внесенных в необходимые для организации бизнеса основные средства, за исключением объектов недвижимости (мебель, оборудование и т.д.), должна быть обоснована результатами проведенного Оценщиком самостоятельно либо с использованием авторитетных источников информации эмпирического исследования. В качестве ориентира при определении данного показателя могут использоваться значения, приведенные в Приложении № 12 к настоящему Техническому заданию.

11.4. Требования к реализации последующих этапов проведения расчета рыночной величины арендной платы за объект аренды совпадают с требованиями, указанными в п. 10 настоящего Технического задания.

12. Требования к обобщению результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеописанных методов.

Обобщение результатов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, полученных с использованием вышеуказанных методов (далее- обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:

Должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;

Должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;

По каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок величины арендной платы с использованием методов;

На основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок методами к определению рыночной величины арендной платы должно быть осуществлено определение весов оценок каждым из методов.

При этом может использоваться метод анализа иерархий.

В целом прямому сравнительному методу определения рыночной величины арендной платы должен быть присвоен существенно больший удельный вес, чем другим методам.

13. Требования к оформлению отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (требования относительно формы изложения (представления пользователю) отчета).

13.1. Общие требования к оформлению отчета

13.1.1. Основным требованием к форме изложения отчета об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды (далее- Отчет) является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:

· в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.

· в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.

Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.

· заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.

13.2.5. Требования к оформлению экспертиз, результаты которых используются для анализа наиболее эффективного использования объекта аренды.

13.2.5.1. Экспертные заключения по результатам проведения экспертиз должны содержать обоснованные, однозначно трактуемые выводы.

13.2.5.2. Экспертные заключения соответствующих специалистов должны быть представлены в форме отдельных документов, содержание которых может иметь значение как при анализе наилучшего использования объекта недвижимости, так и непосредственно использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта.

13.2.5.3. Экспертное заключение должно быть подписано и скреплено печатью со стороны, вынесшей заключение организации/специалиста.

13.2.6. Требования к оформлению подходов к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды.

13.2.6.1. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.

К Отчету должны быть приложены выкопированные страницы с информацией о сходных объектах.

В процессе оценки недвижимости часто применяется методика Ринга, но в чем ее сущность? Какие преимущества? Какая ставка рекапитализации?

Рассмотрим эти и другие вопросы подробней.

Сущность метода

Суть метода Ринга заключается в том, чтобы изначально спрогнозировать объем прибыли и финансовых затрат в процессе использования имущества на протяжении определенного промежутка времени, а после определить полученную прибыль .

Важно помнить, что данный метод подразумевает под собой возмещение основной суммы каждый год в равных частях .

При использовании данной методики прямолинейная капитализация полностью соответствует убывающим потокам прибыли, поэтому ее исключено использовать при потоках равновеликого дохода.

Необходимо брать во внимание, что в процессе определения нормы возврата используется норма возмещения и процентная ставка.

По сравнению с другими методами

Изначально стоит понимать, что в процессе оценивания объекта недвижимости пользуются особой популярностью несколько методов: Ринга либо же (ДДП).

В оба способа был заложен принцип, согласно которому себестоимость имущества основывается на возможном получении с него прибыли в ближайшем будущем. Говоря простыми словами: оба метода включают в себя преобразование возможного будущего дохода от недвижимости (зданий и других сооружений) в его себестоимость . Причем ключевым нюансом считается уровень риска, который принимается во внимание.

Основным отличием метода Ринга от остальных методов состоит в том, что используются различные способы преобразования поступающего дохода. В методике Ринга себестоимость объекта недвижимости формируется исключительно с учетом дохода за определенный промежуток времени .

К примеру, в методе дисконтирования денежных потоков расчет осуществляется на основании показателей за последние несколько лет, а также с учетом дохода от возможной будущей реализации оцениваемого имущества по завершению отчетного периода.

Преимущества

Метод Ринга включает в себя преимущества и определенные недостатки.

К преимуществам относится:

удобство и простота в осуществлении необходимых расчетов . Методика отлично подходит для объектов недвижимости, владельцы которых на длительный период;
с ее помощью можно с высокой точностью произвести расчету текущей конъюнктуры рынка. Сегодня часто при заключении сделок с объектами недвижимости, анализируется цена и качество.

К недостаткам метода относят:

необходимо иметь хотя бы базовые навыки, если сведений о сделках недостаточное количество (в этом случае рассчитать будет затруднительно);
если оцениваемый объект недвижимости находиться на этапе возведения, его оценить будет проблематично , поскольку никакого дохода от его применения еще нет.

Формула, ставка рекапитализации

Под методикой Ринга подразумевается возврат инвестиционного капиталовложения каждый год в равных частях. Особенностью данного способа считается определение ставки возврата по отношению к первоначальной себестоимости.

Формула расчета:

Rr = Cdk + (1/P),

Cdk – ставка прибыли на капитал;
P – оставшийся период экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости.

Норма возврата капитала

Метод Ринга будет целесообразно применять в том случае, когда ожидается возможное возмещение основного размера капитала равными частями . При этом годовая норма возвращения капиталовложения определяется вариантом деления полной стоимости актива на оставшийся период полезной жизни .

Под определением “полезная жизнь” подразумевается показатель обратный периоду службы актива. В свою очередь, “норма актива” – ежегодный процент первоначального капиталовложения, которая была помещена в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим на реальном примере.

Согласно условиям инвестирования:

период составляет 5 лет;
прибыльность капиталовложения – ставка составляет 12%;
размер капиталовложения – 10 тысяч долларов.

Итак, согласно методике Ринга, прямолинейная норма возврата ежегодно будет составлять порядка 20%, поскольку за 5-летний период будет списано весь актив (100/5 лет = 20).

В данной ситуации коэффициент капитализации будет составлять порядка 32% (12% + 20% = 32%).

Что касается вопроса возмещения основного тела капиталовложения с обязательным учетом прибыльности от капиталовложения, то ответ в таблице:

Как видно, возвращение капиталовложения в инвестиции производится в равных долях на протяжении всего периода эксплуатации объекта недвижимости.

Метод в оценке недвижимости

Методика Ринга в оценке объекта недвижимости не берет во внимание прогнозы вкладчика и предположительные ожидания рынка касательно:

периода собственности недвижимостью;
прогнозируемой динамики прибыльности;
возможные изменения себестоимости объекта недвижимости.

Методика Ринга предоставляет возможность произвести расчеты общего коэффициента капитализации, отталкиваясь от себестоимости реализации подобного либо аналогичного объекта недвижимости.

Этот способ базируется на исследовании рыночных сведений о себестоимости оцениваемого объекта недвижимости и чистой прибыли, которую можно получить в период ее эксплуатации.

Откровенно говоря, метод Ринга заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с ему подобным. При этом основанием принято считать убеждение, что у аналогичного имущества имеется такая же ставка капитализации.

Основной целью оценщика при использовании этой методики является рациональный подбор аналогичного объекта недвижимости .

Важно помнить, что наилучшим вариантом станет рассматривание того имущества, которое оценивалось и реализовывалось в подобные промежутки времени, поскольку только в этом случае нет необходимости осуществлять корректировку сведений в отчете.

Необходимо понимать, что чем лучше оцениваемый объект недвижимости, тем ниже будет ставка капитализации.

Методика Ринга пользуется популярностью при необходимости в оценивании имущественных прав или при определении себестоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (к примеру, ).

Данный способ оценивания считается оптимальным вариантом при острой необходимости в определении процентной ставки по капитализации. Причем если есть все необходимые сведения, он применяется без каких-либо сомнений.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

Потоки доходов – стабильные положительные величины;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

Потоки доходов нестабильны;

Объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

Нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

I . Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохо да 10:

ПВД (потенциальный валовой доход);

ДВД (действительный валовой доход);

ЧОД (чистый операционный доход);

ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно

получить от недвижимости, при 100%ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных норма тивных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;

Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

Передача имущества в аренду не является основанием для пре кращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или сооружения:

Заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

Предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным;

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согла сия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотде лимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

Занятия Форекс — это хорошая для тебя подготовиться к прибыльной работе на международном валютном рынке Forex!

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

Контрактными (определяемыми договором об аренде);

Рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобла дающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, рас поряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

С фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имуще ства).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный ва ловой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + П рочие доходы. (4.3)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объ ектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их пере заключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К нд) объекта недвижимости:

где

Д п – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т с – средний период в течение которого единица объекта недви жимости свободна;

Н а – число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расче та предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скор ректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

Общеэкономической ситуации;

Перспектив развития региона;

Стадии цикла рынка недвижимости;

Соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расхо дов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи руя ретроспективную информацию по конкретному объекту с после дующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависи мости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

где К ндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П а – потери при сборе арендной платы;

П нд – потери от недоиспользования площадей;

ПВД – потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных пла тежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нор мальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в аренд ную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР. (4.7)

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

Условнопостоянные;

Условнопеременные, или эксплуатационные;

Расходы на замещение, или резервы.

К условнопостоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

Налог на имущество;

Страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

Заработная плата обслуживающего персонала (если она фикси рована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условнопеременным расходам относятся расходы, размер кото рых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

Коммунальные;

На содержание территории;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

Расходы по обеспечению безопасности;

Расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валово го дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

Экономическая и налоговая амортизация, которая рассматрива ется при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным рас ходом;

Обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида не движимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

Подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

Дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;

Предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство вла дельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также! процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением за емных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому опера ционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслужива нию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец не движимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.11О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Существует несколько методов определения коэффициента капи тализации:

С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

Метод рыночной выжимки;

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

Компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

Компенсацию за риск;

Компенсацию за низкую ликвидность;

Компенсацию за инвестиционный менеджмент;

Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), яв ляющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (R дох кап) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой до бавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

— доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

— доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как рос сийскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период харак теризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтин говые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщи кам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообраз но использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30е годы XX века:

где R н – номинальная ставка;

R р – реальная ставка;

J инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

Расчет премий за риски:

надбавка за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент . Чем более риско ванны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвести ции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в не движимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для воз врата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала

(R норм возвр) :

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

(метод Ринга); (метод Инвуда); (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.

Пример. Условия инвестирования:

Срок 5 лет;

R дох кап ставка доходности инвестиций 18%;

Δ 100%.

Метод Инвуда

используется, если сумма возврата капитала реин вестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Пример. Условия инвестирования:

Срок 5 лет;

Доход на инвестиции 12%.

Δ 100%.

Метод Хоскольда.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых сре дств пр едполагается получение дохода по безрисковой ставке

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов . Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объ екта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации при роста стоимости капиталовложений.

Снижение стоимости недвижимости (Δ), которое произойдет че рез п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

R кап = R дох кап + Δ · R норм возвр, (4.17)

Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,

50%ная потеря 0,1574097 = 0,07887.

R кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогно зируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.

Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вло женного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста ка питала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 0,1574 (фактор фонда воз мещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффи циент капитализации:

где ЧОД i – чистый операционный доход i го объектааналога; Сi – цена продажи i-го объектааналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл.4.1).

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызы вает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации.

Расчет коэффициента капитализации методом связанных ин вестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэф фициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного ка питала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

R m = ДО / К

где R m – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = М R m + (1 – M) R e (4.21)

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21: R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

В текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

Не рассчитывается цена реверсии;

Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:

■ методом рыночной выжимки;

■ методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

■ методом связанных инвестиций.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

Применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;