I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» , «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» , «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» , «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также имущества, актива), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее - целей залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования и процедуры, установленные Федеральными стандартами оценки.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, и залог которых не запрещен действующим законодательством.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. Допускается заключение договора на проведение оценки с множественностью лиц, в том числе сторонами которого являются оценщик, собственник объекта оценки, лицо, заинтересованное в приобретении объекта оценки на заемные средства и залогодержатель (далее - залогодержатель). заказчиком оценки может выступать собственник объекта оценки либо лицо, им уполномоченное (далее – собственник, заказчик), а также предполагаемый или настоящий залогодержатель.

5. В случае если договор заключается между оценщиком и собственником, оценщик вправе проинформировать собственника о возможных специальных требованиях, дополнительных по отношению к настоящему федеральному стандарту и не противоречащих ему, со стороны предполагаемого или настоящего залогодержателя объекта оценки. Оценщик вправе учесть специальные требования потенциального залогодержателя при проведении оценки в целях залога в случае если указанные требования не противоречат настоящему Федеральному стандарту оценки и иным федеральным стандартам оценки.

6. В случае если в задании на оценку указан предполагаемый или настоящий залогодержатель и при наличии у него специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству и являющихся публичными, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

7. Факт не предоставления заказчиком материалов и информации, предусмотренных заданием на оценку может являться основанием для расторжения договора на оценку.

8. В процессе проведения оценки оценщик может предоставлять рабочие материалы для предварительного изучения и обсуждения сторонами договора в формате, предусмотренном условиями договора.

9. Для целей настоящего Федерального стандарта, при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку, в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

10. При оценке имущества, входящего в состав комплексов имущества необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

11. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества по рыночной стоимости. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества (имущество, которое, в силу уникального назначения, состава, размера или конструкции, местоположения или иных факторов, не может быть реализовано отдельно от комплекса, в составе которого оно используется) определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

12. Отчет об оценке должен содержать следующие результаты:

стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, установленными требованиями настоящего Федерального стандарта;

В отдельном разделе отчета приводятся:

• выводы о ликвидности объекта оценки, приводимые в отдельном;
• иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке присутствуют в отчете, но не рассматриваются как результат оценки в понимании требований федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

13. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества, ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки, оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта и сроки его рыночной экспозиции.

14. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», а также разделе IV Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) информацию:

• особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
• порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
• необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

15. Оценщик вправе самостоятельно выбирать методы оценки.
При построении макроэкономических прогнозов оценщику рекомендовано руководствоваться прогнозами макроэкономических показателей ведущих аналитических агентств или государственных ведомств. Использование в отчете данных макроэкономических прогнозов из различных источников должно быть обосновано оценщиком.

16. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. При согласовании существенно отличающихся результатов оценки, полученных различными подходами или методами необходимо провести анализ и установить причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ интервала результата, полученного при применении другого подхода. Взвешивание результатов в таком случае не допускается. В отчете приводится результат, признаваемый оценщиком как итоговый. Результаты, полученные иными подходами вместе с выводами о причине расхождений также должны присутствовать в отчете.

IV. Допущения и ограничения при оценке для целей залога

17. Допущения и ограничения, используемые при проведении оценки должны соответствовать требованиям настоящего Федерального стандарта. Возможно установление дополнительных допущений и ограничений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки. Такие допущения должны быть согласованы всеми сторонами договора. Все допущения и ограничения должны отражаться оценщиком в отчете.

18. допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или менеджмента собственника без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

19. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных оценщику рекомендуется воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов и ориентироваться на наиболее обоснованные варианты.

20. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

21. Все обременения, сервитуты и забалансовые обязательства, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора на оценку, оценщик обязан проинформировать об этом стороны договора и указать факт наличия обременений в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки, оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете в безусловном порядке и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

22. Проведение оценки объекта в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

23. При необходимости проведения исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. Необходимость привлечения консультантов или экспертов указывается в задании на оценку.

V. Независимость мнения оценщика

24. Оценщик обязан сохранять независимость и объективность профессионального мнения в любых обстоятельствах.

25. Под угрозой независимости следует понимать ситуацию оказания давления субъективного характера на мнение оценщика, подразумевающее угрозу немотивированного отказа в приемке отчета, в выплате вознаграждения или установления зависимости его размера и сроков выплаты от результатов оценки. Размер и сроки вsплаты вознаграждения оценщику не могут каким-либо образом влиять на результат оценки.

26. При возникновении угрозы независимости и объективности мнения оценщика, оценщик обязан в письменной форме сообщить об этом всем сторонам договора. Если угроза независимости и объективности мнения оценщика не может быть устранена, оценщику следует отказаться от проведения оценки и проинформировать о причинах отказа стороны договора.

27. В процессе проведения оценки и приемки отчета возможны консультации оценщика как с заказчиком, так и с залогодержателем. Наличие мотивированных мнений любой из сторон относительно обоснованности и правомерности выводов и применяемых допущений, корректности используемой информации и иных вопросов, касающихся соблюдения оценщиком требований стандартов и задания на оценку, не создает угрозу независимости мнения оценщика и является частью обычного ведения дел.

VI. Специальные требования при оценке для целей залога

28. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленные действующим на дату оценки законодательством. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые ограничения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и ограничения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

29. При оценке объектов предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта, в соответствие с условиями договора, может дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

30. Заказчик оценки либо залогодержатель вправе, по согласованию с оценщиком, включить в задание на оценку дополнительный объем исследований, предполагающий получение оценщиком дополнительных к упомянутым в настоящем стандарте результатам оценки расчетных величин, например, прогноз изменения стоимости объекта в будущем или размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки. Расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не рассматриваются как результат оценки в понимании требований «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9)

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9)".

2. Настоящий приказ вступает в силу со дня вступления в силу приказов Минэкономразвития России от от 20 мая 2015 г. от 20 мая 2015 г.

Министр
А.В.УЛЮКАЕВ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА (ФСО N 9)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) ", "Требования к отчету об оценке " (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), иных федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также - имущество), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее - цели залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования, установленные , иными федеральными стандартами оценки, регулирующими оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденными Минэкономразвития России.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. При заключении договора на проведение оценки для целей залога (далее - договор) заказчик может проинформировать оценщика о существующем или потенциальном залогодержателе. При наличии у залогодержателя общедоступных специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Оценщик учитывает данные специальные требования залогодержателя, если это оговаривается в задании на оценку.

5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

6. При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее - комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

7. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества, под которым для целей настоящего Федерального стандарта оценки понимается имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее - специализированное имущество), определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

8. Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные к указанным в ФСО N 3 результаты:

• стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными пунктом 5 настоящего Федерального стандарта оценки;
• иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.

9. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

10. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в а также в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, информацию:

• особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
• порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
• необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

11. В задании на оценку заказчиком либо залогодержателем (если он является стороной по договору) по согласованию с оценщиком могут быть указаны иные дополнительные к указанным в пункте 8 настоящего Федерального стандарта оценки результатам оценки расчетные величины, в том числе:

• прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
• размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
• При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

IV. Допущения при оценке для целей залога

12. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами договора.

13. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

14. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

15. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

16. Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

17. Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

18. При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

V. Специальные требования при оценке для целей залога

19. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

20. При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта может в соответствии с условиями договора дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

VI. Заключительные положения

21. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями ФСО N 1, и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт.

С Федеральным стандартом ФСО-9 «Оценка для целей залога » мы живем почти год, и уже есть возможность подвести итоги апробации. В стандарте присутствуют сложные моменты, требующие корректировки, однако на высшем уровне принято решение о моратории до конца 2016 года на корректировку документа. Какие пункты стандарта стали проблемными, как банки воспользовались правом на специальные требования, как избежать типичных ошибок при оценке для целей залога - рассказывает Вишневская Ирина Александровна , генеральный директор Berkshire Advisory Group .

«Проблемные точки» стандарта

В Федеральном стандарте «Оценка для целей залога» есть несколько «проблемных точек». Эти сложные моменты были подробно рассмотрены на IV Всероссийском оценочном форуме, и все присутствующие сошлись во мнении, что стандарт необходимо корректировать. Вопросы внесения изменений в ФСО-9 обсуждались и в рамках рабочей группы по методологии и контролю при Минэкономразвития, экспертом которой я являюсь. Но на более высоком уровне было принято решение: до конца года никакие изменения в указанный стандарт вноситься не будут. По мнению чиновников, необходимо завершить апробацию профстандарта, «обкатать» его, чтобы иметь возможность четко сформулировать параметры, подлежащие изменению.

В принципе, уже и сегодня очевидно, какие положения нужно менять. Речь идет, в частности, о пункте 11 ФСО-9, который расшифровывает термин «иные дополнительные расчетные величины», которые оценщик может отражать в отчете об оценке, а именно:

• прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
• размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.

Прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем

Из практики следует вывод, что с необходимостью актуализации стоимости имущества, которое является обеспечением по кредитам, обращаются не столько банки, сколько заемщики. Обычно актуализация проводится на регулярной основе, например, раз в три месяца. Заемщики обычно обращаются к тем оценщикам, которые ранее уже проводили оценку их имущества для целей залога, в том числе компания Berkshire Advisory Group также получает подобные запросы.

Ряд банков выступили с инициативой включать в стоимость услуг по оценке расходы на ежеквартальный мониторинг объектов залога. Под мониторингом в данном случае понимается актуализация стоимости объектов залога. Речь идет преимущественно о ситуации, когда договор с оценочной компанией заключает именно банк, а не заемщик.

Для оценщиков это достаточно сложное и узкое место, поскольку невозможно точно сказать заранее, в течение какого срока придется выполнять такие работы. Кто-то может вернуть кредит за год, а кто-то - за три, и все это время мы будем вынуждены проводить работу по актуализации стоимости. При этом необходимо понимать, что иногда эта работа заключается не просто в обзоре рынка и выводах об изменении стоимости активов, но и в полноценных расчетах. Поэтому для оценщиков этот пункт влечет за собой существенные расходы, которые заемщик при выборе оценочной компании не учитывает.

Размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки

Этот момент ФСО-9» мы тоже относим к «узким», хотяBerkshire Advisory Group за год работы ни разу не пришлось столкнуться с тем, чтобы этот пункт был включен в задание на оценку. Логично, что на момент передачи имущества в залог определить размер затрат при обращении взыскания очень сложно: оценщик не участвует в продаже активов, он не знает, какие методы будут применены банком при обращении взыскания на залог. К счастью, пока практики по этому вопросу не набралось, и надеемся, что до уточнения положений ФСО-9 «Оценка для целей залога» мы с этим не столкнемся.

Специальные требования банков

ФСО-9 определяет не только общие требования к проведению оценки для целей залога, но и дает право банкам формулировать свои общедоступные специальные требования для целей оценки залогов. Хочется отметить, что лишь немногие банки воспользовались этим правом. Мы, и как представители СРО, и как оценочная компания, обращались в ряд банков с вопросом: имеются ли у них общедоступные специальные требования к оценке залогов. В большинстве случаев банки отвечали, что таких требований нет и достаточно того, что отчеты будут составлены в соответствии с ФСО-9. Тем не менее, несколько банков дали свои рекомендации, которые касались количества объектов-аналогов, используемых в сравнительном подходе, а также собственных требований в части определения ликвидности, описания характеристик оцениваемого имущества, фотографирования объектов и других. Специальные требования предъявляют, например, Сбербанк и ВТБ, однако на их сайтах найти эти требования практически невозможно. Поэтому можно сказать, что оценщики продолжают работать в прежнем формате.

В рамках работы в Минэкономразвития по разработке и совершенствованию методологии оценки сейчас активно ведется деятельность по разработке методических рекомендаций, которые касаются определенных видов имущества. К ним относятся, например, оценка недвижимости и земельных участков в регионах с неразвитым рынком; оценка имущества, изымаемого для строительства дороги Москва-Казань и другие.

В будущем данные рекомендации можно будет частично использовать при оценке залогов, поскольку они содержат алгоритмы определенных ситуаций, которые могут встречаться оценщикам при определении стоимости залогового имущества. Методические рекомендации пока еще не опубликованы, так как они утверждаются в несколько этапов. Сначала их рассматривают на заседаниях рабочих групп, потом на уровне рабочего органа, и только затем они подаются в Совет по оценочной деятельности, по итогам одобрения которого рекомендации станут доступны для представителей оценочного сообщества.

На самые распространенные вопросы оценщиков отвечает Вишневская Ирина Александровна , генеральный директор Berkshire Advisory Group .

Как избежать типичных ошибок при составлении отчетов?

На данный момент сформировалась целая система замечаний, которые представители ЦБ РФ высказывают к оценочным отчетам. В первую очередь, это вопросы описательного характера в отношении объектов имущества, а также вопросы, связанные с соблюдением оценщиками стандартов ФСО-1,2,3. Пока замечаний по стандарту ФСО-9 при обсуждении на уровне СРО не встречалось, хотя приходится изучать большое количество замечаний в рамках дисциплинарного комитета.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА (ФСО № 9)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), иных федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также - имущество), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее - цели залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, иными федеральными стандартами оценки, регулирующими оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденными Минэкономразвития России.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. При заключении договора на проведение оценки для целей залога (далее - договор) заказчик может проинформировать оценщика о существующем или потенциальном залогодержателе. При наличии у залогодержателя общедоступных специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Оценщик учитывает данные специальные требования залогодержателя, если это оговаривается в задании на оценку.

5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

6. При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее - комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

7. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества, под которым для целей настоящего Федерального стандарта оценки понимается имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее - специализированное имущество), определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

8. Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные к указанным в ФСО N 3 результаты:

• стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными пунктом 5 настоящего Федерального стандарта оценки;
• иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.

9. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

10. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в ФСО N 1, а также в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, информацию:

• особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
• порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
• необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

11. В задании на оценку заказчиком либо залогодержателем (если он является стороной по договору) по согласованию с оценщиком могут быть указаны иные дополнительные к указанным в пункте 8 настоящего Федерального стандарта оценки результатам оценки расчетные величины, в том числе:

• прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
• размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
• При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

IV. Допущения при оценке для целей залога

12. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами договора.

13. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

14. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

15. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

16. Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

17. Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

18. При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

V. Специальные требования при оценке для целей залога

19. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

20. При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта может в соответствии с условиями договора дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

VI. Заключительные положения

21. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт.