Как и антикафе, коворкинг-центры у нас еще сравнительно новое и до конца неизведанное направление. По своей сути это тоже открытое для всех желающих пространство. Но в него идет не отдыхать и приятно проводить время, а работать. Фактически это офис общего доступа, куда может прийти и работать каждый, у кого нет своего офиса или специального оборудования. Строить бизнес на работе коворкинг-центра можно за счет взывания арендной платы с тех, кому нужно помещение.

Надо отметить, что если раньше такие услуги использовались только для того, чтобы сэкономить на арендной плате офиса, то сегодня бизнес приобрел новое значение. Деловые люди приходят сюда для того, чтобы приобрести нужные знакомства, наладить необходимые связи, создать свое сообщество. Поэтому сегодня коворкинг-центры образовываются с собственной тематикой, особенностями, которые выделяют их сред конкурентов.

Анализ рынка

Перед тем как браться за непосредственное открытие коворкинг-центра, надо провести анализ рынка в вашем регионе, где вы планируете открыть начать бизнес. Узнайте, работают ли в вашем городе или районе подобные организации. Если на город с миллионом жителей одного такого центра будет мало, то для небольшого городка вполне достаточно. В последнем случае лучше отказаться от этой затеи и переориентироваться на другой бизнес. Если же вы планируете работу в большом городе, то при наличии конкурентов стоит найти свою особенность, ориентироваться на узкую аудиторию и, конечно же, располагаться в другой части города относительно конкурентов.

Сотрудники центра

Практически половина успеха работы центра – его сотрудники. Для нормальной работы необходимо нанять в штат 4-5 человек на разные должности:

• администратора зала, который будет следить за правилами порядка в залах, общаться и обслуживать клиентов;
• дизайнер интерьера, который будет организовывать пространства под разные тематические мероприятия;
• техник, который будет следить за исправность технического оснащения в залах;
• ивент-менеджер, который будет помогать организовывать различные мероприятия в залах;
• маркетолог, в обязанности которого будет входить поиск клиентов и продвижение коворкинг-центра на рынке услуг.

Также вам понадобятся услуги 5-20 волонтеров в зависимости от масштабов и направленности работы вашего центра. Можно нанять друзей, знакомых, а можно студентов, которым необходим опыт работы в данной сфере. В последнем случае они могут работать за рекомендации. Не забывайте, что коворкинг – бизнес, в котором решающее значение играют мелочи, поэтому ваша команда должна быть максимально эффективной.

Месторасположения

Самое лучшее место в городе для расположения коворкинг-центра – это центральная часть либо место у метро. Важно, чтобы план помещения предусматривал возможность оформления нескольких просторных зон. Потолки у здания должны быть высокими, окна большими и желательно с привлекательным видом снаружи. Освещение должно быть максимально естественным, но и искусственное не должно вызывать нареканий. Обратите внимание на наличие хорошей системы вентиляции.

Бизнес не стоит открывать в торговых или бизнес-центрах, потому что двери вашей компании должны быть открыты круглые сутки. Это позволит организовывать больше мероприятий, которые увеличат отдачу от дела. Мало того, центр можно организовать на открытом воздухе в парковой зоне, обеспечив место всеми необходимыми коммуникациями. Но тогда пространство надо обеспечить всей необходимой инфраструктурой.

Обратите внимание на территории возле здания, которые можно оборудовать под стоянки или парковку. Вы должны предусмотреть возможность парковки на такое число машин, сколько предлагается посетителей вашего центра. Причем к самому центру должен быть довольно просторный подъезд, чтобы могла разгрузиться машина с габаритным оборудованием. Если вы планируете бизнес не на один год, надо учитывать, что со временем количество автомобилей у ваших клиентов, да и у жителей близстоящих домов может увеличиться как минимум в два раза.

Все это говорит о том, что выбор места под коворкинг-центр – одна из решающих задач, которые должен решить бизнес-план на старте.

Дальнейшие шаги

Подобранное помещение желательно приобрести в собственность, а затем перевести из жилого фонда в нежилой. Только после этого приступают к реконструкции помещений. После ремонта надо закупить дорогое и качественное офисное оборудование и только после этого приобретать и оформлять дополнительные приятные нюансы, такие как зона отдыха, спортивный уголок, библиотека и прочее.

Базовый комплект оборудования состоит из таких позиций:

• флип-чарт;
• плазменный экран;
• столы и стулья;
• экран и мультимедийный проектор;
• принтер и сканер;
• wi-fi-интернет и прочее.

Характеристика помещений

Итак, помещение коворкинг-центра надо разделить на несколько зон:

• кухню;
• зону отдыха,
• рабочую зону;
• зону для курения;
• уборные.

Самая трудоемкая часть, которую должен учесть бизнес-план – ремонт помещений. Для этого можно нанять дизайнеров интерьеров, которые продумают эргономику и эстетическую часть помещений. Как конкретно их оформить, зависит от направленности вашего бизнеса, ваших финансовых возможностей и фантазии.

Как уже говорилось, кроме рабочих зон в помещении должна быть предусмотрена кухня. Это должно быть помещение с отдельным входом, где находятся:

• столики со стульями;
• электрочайник;
• микроволновая печь;
• кулер;
• вытяжка.

Но надо учитывать, что в процессе работы центра обстановка в помещениях может меняться не один раз. Во-первых, она может перестраиваться под различные мероприятия. Во-вторых, ее придется корректировать под потребности вашей целевой аудитории. Поэтому с первых же дней работы коворкинг-центра надо прислушиваться к мнению и пожеланиям клиентов, а также отслеживать, где они чаще всего проводят время.

Правила поведения

Поскольку на вашем пространстве будет собираться много разных людей, следует разработать специальные правила поведения в вашем центре. Это поможет минимизировать все возможные конфликты и предупредит неудобства.

Как правило, в перечень таких правил входят:

• соблюдение тишины;
• правила поведения на кухне;
• правила поведения на рабочем месте;
• подобающее поведение в комнате переговоров.

Свод правил надо повесить на видном месте. Здесь же должно быть указание на то, какие последствия наступят за их нарушение. Обычно предписывают уборку помещения, вынос мусора.

Но со своей стороны вы тоже должны организовать возможность соблюдать указанные правила. Например, надо предусмотреть возможность клиентам сменить обувь, оставить верхнюю одежду и не переживать за ее сохранность.

Ориентация бизнеса

Чем больше ваш город, тем больше в нем всевозможных микрокультур. Начать свой бизнес можно, если ориентировать его на одну из них. Затем постепенно расширяться, захватывая смежную аудиторию. Продумайте, потребности какой аудитории вам проще всего обеспечить, что ей сможет предложить ваш центр. Например, можно организовать пространство для обмена опытом, или для получения новых знаний, предоставить возможность рекламирования и презентации своей продукции и прочее. Под каждое из направлений надо разработать собственную программу, которая будет выгодна клиентам.

Этот нюанс очень важен, если вы начинаете с небольшого центра с одной-двумя рабочими зонами. Но если у вас есть большой ангар или многокомнатная квартира, можно организовать пространство одновременно под различные тематические группы: программистов, художников, любителей рукоделия и прочее.

Продвижение бизнеса

План продвижения данного вида услуг должен строиться в первую очередь на использовании возможностей Интернета. Создайте свой сайт, который максимально наполните информацией о центре. Регулярно вывешивайте на него новости и отчеты о проведенных мероприятиях, рассказывайте об акциях и новых возможностях. Также заведите странички на основных социальных сетях, куда тоже сбрасывайте отчеты, фотографии и видеоматериалы о проведенных мероприятиях. Обязательно включите в бизнес-план проведение различных вебинаров.

Не стоит сбрасывать со счетов СМИ, как инструмент рекламы. В них можно подавать как прямую рекламу, так и те же отчеты о проведенных мероприятиях. Если у вас постоянно будут проходить интересные ивенты и прочие собрания, представители СМИ сами охотно будут сотрудничать, как с надежным источником интересной информации.

Как дополнение можно использовать другие рекламные инструменты, например, проведение промо-акций, раздача флаеров и прочие.

Перечень услуг центра

Для эффективной работы важно сформировать подробный и четкий список услуг центра и их стоимость. Наибольшую отдачу, по словам действующих в этой сфере предпринимателей, дают обучающие мероприятия или развлекательные. Среди них выгоднее всего проводить вебинары, конференции, тематические лекции, маркеты выходного дня. На них приходится около половины выручки. Вначале стоит проводить небольшие, порой бесплатные мероприятия с целью изучить интересы аудитории. Затем организовывать более углубленные программы. А можно просто предлагать площадь в аренду, не занимаясь собственно организацией мероприятий.

В любом случае необходимо совместно с юристами составить подробный договор для предоставления такого рода услуг, а также форму заявки, по которой помещение будет сдаваться в аренду.

Формирование прайс-листа

Оплата услуг центра идет за аренду помещения или рабочего места. В обоих случаях надо предусмотреть гибкую систему оплаты. Обычно предлагают поминутную систему оплаты, которая позволяет человеку на первых порах понять, насколько ему подходит данное пространство для работы. Стоимость аренды в этом случае составляет 1,5-2 руб. за час. Далее предлагаются абонементы. Например, на месяц можно приобрести карточку за 8-12 тыс. руб. с полным бронированием выбранного рабочего места.

Центры коворкинга открыли свои двери в нашей стране относительно недавно, хотя на Западе уже стали весьма распространенным явлением. Они представляют собой заведения по типу антикафе; отличие между ними заключается только в том, что антикафе люди посещают для отдыха и развлечений, а коворкинг-центры – для работы. Объединяет же их то, что посетители могут арендовать место для себя на время, кооперируясь с единомышленниками для решения разных задач.

По сути, коворкинг-центр – это большой офис, в котором можно временно «поселиться», не устраиваясь на официальную работу. Такой тип организации рабочего процесса становится все более популярным, поэтому как бизнес идея коворкинг вполне имеет право на жизнь. Но как открыть такое дело, не боясь прогореть?

• Подробнее о коворкинг-центрахЧто это такое коворкинг центр
• Как открыть коворкинг-центрНачало работы
• Расчет затрат
• Рентабельность
• Заключение

Подробнее о коворкинг-центрах

Что это такое коворкинг центр

В первую очередь в таком месте, конечно, работают. Для этого сюда приходят самые разные люди, но по большей части это фрилансеры. Они работают на одного или нескольких работодателей удаленно, то есть без необходимости посещать настоящий офис, находящийся зачастую в другом городе, а то и в другой стране.

Конечно, они могут работать из дома, но не всех устраивает такой вариант. Некоторым фрилансерам нужно проводить встречи с клиентами, другим – совещаться с коллегами, ну или просто требуется рабочая атмосфера, чтобы избавиться от прокрастинации.

Коворкинг центр что это такое

Арендовать полноценный офис могут себе позволить не все – коворкинг-центр приходит на помощь

Еще один тип постоянных посетителей – стартаперы. Они обычно не имеют большого бюджета, все инвестиции уходят на дело, а не съем недвижимости. Вот для них коворкинг-центр – это идеальное место, поскольку здесь не только можно встретиться со своей командой, но и провести презентации, деловые встречи.

Рабочее пространство является только одной из зон хорошего коворкинг-центра. Здесь также должно быть место для передышки и для питания.

Такие центры постоянно открываются по всему миру, но настоящего успеха добиваются только те, кто смог объединить следующие черты:

• разумная стоимость аренды;
• достаточный уровень комфорта;
• приятная рабочая атмосфера;
• удачное расположение.

Если вы сможете найти баланс между уютной и деловой атмосферами, а также правильно позиционировать свой центр, то бизнес такого плана обязательно окупится и начнет приносить хороший доход.

Как сделать коворкинг прибыльным

К созданию интерьера нужно подойти со всем вниманием – ему следует придать изюминку, чтобы клиенты хотели вернуться.

Как открыть коворкинг-центр

Прежде чем приступать к разработке подробного бизнес-плана, следует понять, как сделать коворкинг прибыльным. Для этого нужно усвоить основные принципы, на которых будет строиться развитие центра.

Открытие такого предприятия можно разделить на несколько несложных шагов. И первый из них – оценка и исследование рынка. Нужно понять, какова ситуация с реализацией подобных идей в вашем городе. Возможно, у вас уже открывались коворкинг-центры (или хотя бы антикафе).

Если ранее открытые центры/антикафе успешны, следует их посетить, оценить сильные стороны. Если бизнес прогорел, стоит выйти на контакт с владельцами, узнать, где они ошиблись.

Стоит также учитывать размер населенного пункта. В городе с небольшим количеством населения вполне хватит одного коворкинг-центра, второй просто не выдержит конкуренции. В большом же городе (от миллиона человек) одного центра может не хватать; кроме того, вполне возможно открытие специализированного заведения – для программистов, дизайнеров или журналистов – с набором соответствующих тематике опций.

Следующий этап – набор команды. Одному человеку не под силу поднять целый коворкинг-центр; вам понадобится администратор, хороший дизайнер, способный сделать большое пространство уютным, менеджер.

Коворкинг франшиза

Основная команда будет состоять как минимум из 4 человек, это обязательно должны быть профессионалы, получающие зарплату.

Конечно, нужна простая рабочая сила – люди, которые помогут сделать ремонт в центре, займутся рекламой и т. д. Это уже могут быть и волонтеры – ваши друзья и единомышленники. Помните, что срок окупаемости у коворкинг-центра сравнительно большой. Операционную прибыль можно начать получать через 4-6 месяцев, чистая прибыль же пойдет не раньше, чем через полтора-два года.

Залог успеха коворкинга как бизнеса – постоянный приток клиентов. Для этого необходимо хорошее местоположение центра, поэтому подбор помещения – это один из важнейших этапов начала своего дела. Конечно, лучшее место – это центр города.

Желательно подобрать здание, которое будет максимально привлекательным для посетителей – просторным, с хорошей архитектурой, оригинальным.

Привычные бизнес-центры в современном стиле для этого не подойдут. К тому же у них имеется охрана, пропускные пункты и режим работы – все это затрудняет доступ к коворкингу, а его творческие ценители иногда любят работать и по ночам.

Договор коворкинга образец

В помещении обязательно должен быть свой пункт питания

Пройдя все эти этапы, вы должны будете только сделать достойный ремонт в своем центре, и можно будет открывать двери для посетителей. К созданию интерьера нужно подойти со всем вниманием – ему следует придать изюминку, чтобы клиенты хотели вернуться.

К слову, за помощью можно обратиться и к будущим посетителям – дизайнеры, художники-оформители и представители других полезных профессий смогут внести свою лепту в обмен на льготы и скидки. А частично оснастить центр можно по принципу бартера.

Начало работы

Прежде чем начинать прием посетителей, придется поработать с документацией. Следует создать подробный прайс-лист на все услуги, предоставляемые вашим предприятием. В их число должна входить и покупка абонемента, и снятие рабочего места на день или несколько часов.

Далее вам потребуется помощь юриста. Он составит для вас образец договора коворкинга, который вы будете заключать со своими клиентами. Все-таки коворкинг-центр – это не антикафе, и здесь придется полноценно договариваться об аренде места.

Следует учесть, что в вашем центре будут не только заниматься обычной работой – нужно создать возможность для проведения лекций, обучающих курсов и тренингов. Это разнообразит вашу деятельность и добавит дополнительную статью доходов.

В первые месяцы вы не будете получать прибыли – весь доход будет уходить на покрытие текущих расходов, а также раскрутки заведения. Кроме того, волонтеры, помогавшие вам в начале, будут пользоваться вашим центром со скидками или даже бесплатно – это тоже повлияет на доходы; а в первый месяц эти волонтеры, возможно, и вовсе будут вашими единственными клиентами.

Как открыть коворкинг центр бизнес план с расчетами

Чтобы не допустить проистаивания коворкинг-центра, стоит начать рекламную кампанию задолго до его открытия.

Расчет затрат

Основные шаги создания своего дела понятны. Но сколько все это будет стоить? О том, как открыть коворкинг центр, бизнес план с расчетами скажет ярче любых слов.

Поэтапный бизнес-план с примерными расходами будет выглядеть так:

1. Поиск и аренда места. Цифры могут разниться в огромных пределах в зависимости от города, точного расположения, размера центра и других факторов. В среднем для города-миллионника помещение на 150 человек в популярном месте встанет в 400 тыс. рублей в месяц.
2. Создание интерьера. Здесь все зависит от выбранного места, ваших идей и возможностей. В некоторых случаях ремонт можно вообще не делать.
3. Закупка мебели, оборудования и т. д.
4. Зарплата команды. В сумме около 200 тыс. рублей в месяц.
5. Оплата коммуникаций – света и водоснабжения – 15 тыс. рублей.
6. Оплата связи, ТВ – 5 тыс. рублей.
7. Покупка кофе, чая, печенья и т. п. традиционно бесплатного для посетителей – от 30 тыс. рублей.

Таким образом, на открытие коворкинг-центра уйдет не меньше 2 млн рублей. Последующее его поддержание и развитие будет требовать около 700 тыс. рублей в месяц. А сколько на этом можно будет зарабатывать?

Рентабельность

Основная статья доходов центра – это сдача рабочих мест в аренду.

Для центра на 150 человек это будет приносить примерно:

• при цене за абонемент в 12 тыс. рублей за месяц – 1,8 млн рублей;
• сдача в аренду зала для проведения деловых встреч – около 45 тыс. рублей;
• проведение тренингов, лекционных курсов – около 50 тыс. рублей.

Итоговый доход – 1895000 рублей в месяц. Вычтем расходы, и получим чистую прибыль, равную примерно полутора миллионам рублей. Конечно, цифры будут зависеть от множества факторов, и на чистую прибыль ваш бизнес выйдет нескоро – один лишь набор популярности, чтобы каждый месяц распродавать все 150 абонементов – вопрос долгого времени.

Коворкинг бизнес идея

В первые месяцы вы не будете получать прибыли – весь доход будет уходить на покрытие текущих расходов, а также раскрутки заведения.

Облегчить работу для вас сможет вложение средств в франшизу коворкинга, по которой вы получите пакет помощи, благодаря которому срок окупаемости проекта существенно сократится.

Заключение

Коворкинг-центры – это места не только для работы и заведения полезных знакомств, но и для хорошего проведения времени. Организация данного бизнеса требует крупных первоначальных затрат и профессионального продвижения, с последующими ежемесячными вливаниями средств, но при правильном подходе такой бизнес вполне может приносить хороший доход. Окупаемость зависит непосредственно от конкурентноспособности вашего центра в данном населенном пункте.

Компания Гетхолл может помочь вам в открытии, реализации и продвижении коворкинг-центра. Подобрать помещение, собрать документацию, выполнить проектные, монтажные работы, оснастить оборудованием.

Вы можете получить полную консультацию написав нам на почту [email protected]

Команда

• Основные роли которые нужно распределить между участниками команды: администратор, дизайнер пространства, технические вопросы, продвижение, ивенты, сообщество, спецпроекты.
• Как правило, в основной команде будет 4-8 человек и еще 5-20 волонтереов или друзей проекта.
• Зарплаты с первого дня. Несколько сильных профессионалов на старте значительно улучшат результат по сравнению с полностью волонтерской командой.
• Коворкинг — это бизнес тысячи мелочей. Все в голове не удержишь, так что нужно использовать вики, гугл-доки или Trello/Basecamp/Asana.

Место

• Расположение: в идеале, 1-2 минуты от метро, центр города, креативные проекты по соседству.
• Атмосфера пространства: высокие потолки, окна, вид, кирпич, история места.
• Хорошее место стоит денег. Неудачное расположение не окупится никаким трудом.
• Кухня и круглосуточный доступ полностью меняют культуру места.

Сообщество

• Город разбит на сотни микрокультур. Скорее всего, вы не сможете сделать место сразу для всех. Думайте, на кого вы ориентированы. Художники и дизайнеры собираются в одном месте, программисты в другом, продажники в третьем, молодые мамы — в четвертом. Вряд ли удастся сделать оптимальное место сразу для всех.
• Место определяется самыми яркими людьми, которые были вовлечены в его деятельность. Подумайте, кто является гостем мечты для вашего пространства.
• Старайтесь приносить максимум пользы людям вокруг вас: промо-поддержка, предоставление пространства, связи, обмен опытом.

Продвижение

• Контент: фотоотчеты, прямые трансляции, видеолекции, слайды, списки чтения.
• Коворкинг — идеальный партнер местных СМИ: место для фотосъемок, интервью, центр связей, точка распространения, источник событий для городских афиш.
• Промо-поддержка от лидеров мнений и других пространств. Со своей стороны, коворкинг предоставляет пространство на льготных условиях, размещает афиши и раздатки.

События

• Нужно сразу написать подробный райдер площадки и условия аренды. Кому пространство сдается бесплатно или по дружескому ценнику, кому за полную стоимость. Сделать форму заявки, популяризировать возможность проведения событий в коворкинге.
• Больше всего денег приносят маркеты выходного дня и тематические конференции. Часто имеет смысл договорится о разделе выручке, а не о твердой арендной ставке.

Образование

• Грамотно организованные образовательные программы могут приносить почти половину выручки коворкинг-центра.
• Программы могут состоять из продающей (бесплатной или дешевой) открытой программы и платных курсов.
• В первый сезон стоит сделать много пилотных программ в разных направлениях, потом сфокусироваться на наиболее востребованных.

Дизайн пространства

• Как можно больше работы и вложений стоит сделать в первый месяц работы, на максимуме энтузиазма и аврала. Дальше улучшения и новые бюджеты даются гораздо большим трудом.
• Дизайн — это процесс. Не стоит расчитывать на гениальный генеральный план, в котором сразу будет все прописано. Расположение мебели, зонирование, правила меняются каждый день.
• Стоит по максимуму работать с партнерами на бартнерных условиях: видеотрансляции, чай, озеленение офисов, велосипеды, архитекторы, графический дизайн, школы рисования, видеоролики, прокат звука, бескаркасная мебель, настольные игры, доставка воков, кофе-брейки.
• Нужно внимание к тому, что делают обитатели: где говорят по телефону, где читают, где ведут переговоры, где разговаривают. Подмечать недостатки и придумывать улучшения.
• Огромный общий стол будет скреплять сообщество и являться центром всех процессов на площадке.
• У каждого пространства своя фишка. У кого-то — второй этаж и боксерская груша, у кого-то — расположение в парке, у кого-то — слэклайн, моноцикл и жонглерские шарики.
• Хорошие художники копируют, великие — воруют. Изучайте опыт креативных пространст и офисов по всему миру, находите интересные идеи и адаптируйте их для своего проекта.

Порядок

• Основная задача правил — регулировать использование общих ресурсов. Основные вопросы: тишина, переговорка, кухня, посуда, рабочие места, сменная обувь.
• Стоит составить список наиболее часто нарушаемых правил, развесить их по стенкам. Кто нарушил, идет выносить мусор.

Финансы

• Доходы коворкинг-центра складываются из коворкинг-услуг, аренды под события, собственных образовательных программ и корпоративных партнерств.
• Чтобы выйти в плюс, нужно быть больше, чем просто коворкингом. Возможные варианты: собственные образовательные программы, кафе или модель «минута-рубль», совмещение с хостелом, пространство в собственности, низкая арендная ставка в обмен на ремонт, господдержка.
• Выход на операционную окупаемость вполне реален на 3-4 месяц работы. Чтобы окупить вложения на старте, придется поработать полтора-два года. Как пишет сайт DeskMag, «любой продержавшийся два года коворкинг выходит в плюс».

У каждого коворкинга свой путь. Советы Зоны действия основаны на шести месяцах активной работы. За это время у нас работало 100 коворкеров, 10 000 человек были в нашем пространстве на открытых событиях. Сейчас мы вышли на операционную окупаемость. Многие лекции транслировались в прямом эфире или снимались на видео, советуем посмотреть, например,

В деле даже государство. Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы уже несколько лет строит коворкинги в каждом округе столицы. А в Троицке, например, в начале 2016 года коворкинг закрыли, объяснив это тем, что формат оказался невостребованным в Новой Москве.

Спрос на услуги коворкингов есть, но и предложение стало массовым. Как заработать на коммуналках для бизнеса?

350 кв. м — средняя площадь коворкинга в Москве

На 25% в год растет рынок коворкингов в России

5,6 кв. м — средняя площадь рабочего места

8-20 тыс. руб . — во столько обойдется аренда рабочего места в коворкинге в Москве

1000 рулонов туалетной бумаги в месяц нужно для коворкинга на 100 рабочих мест

Источники: NAI Becar, «РБК Недвижимость», «Рабочая станция»

Офис в парке

«Есть стереотип, что «в коворкингах тусуются хипстеры со смузи», на самом деле сюда приходят работать, а не развлекаться. В этом одно из отличий этого формата у нас и за рубежом, где люди с удовольствием играют в игры, остаются пообщаться после работы», — говорит совладелец «Рабочей станции», одного из первых коворкингов в Москве, Михаил Комаров.

Владелец веб-студии Myme Михаил Комаров с 2008 года не мог найти подходящий офис для своей команды. «Хотелось сделать что-то «под себя», а не просто въехать в стандартный офис», — вспоминает Комаров. Знакомый предприниматель Юрий Крылов идею поддержал — вместе партнеры начали искать помещение для коворкинга, где разместилась бы команда Комарова, а свободные места можно было бы сдать в аренду.

Совладелец «Рабочей станции» Михаил Комаров​ (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Помогло знакомство с Екатериной Кибовской, которая в то время занималась спецпроектами в Парке Горького. Она помогла выйти на директора парка Ольгу Захарову — ей идея понравилась, и весной 2012 года администрация сдала в аренду предпринимателям павильон в Нескучном саду.

На реконструкцию, строительство летней террасы с использованием террасной доски , отделку и мебель понадобилось порядка 15 млн руб., хотя многое делалось своими силами. Например, интерьер спроектировало архитектурное бюро под руководством Анны Титовой, супруги Комарова. Старались делать «для себя»: помимо рабочей зоны, переговорных комнат и кухни разместили душевые и мини-кинотеатр. Стартовый капитал сформировался из личных накоплений основателей и банковского кредита на 5 млн руб.

Проект стал популярным практически сразу после открытия, которое состоялось в августе 2012-го. На вечеринку пришли около 250 человек — в основном друзья и знакомые. Каждый считал своим долгом «зачекиниться» в «Рабочке» и выложить в соцсети фотографию в необычном, совсем не похожем на офисный интерьере: высокое пространство с мансардными окнами и обилием солнечного света, панорамные окна с видом на парк. В итоге свою команду посадить в коворкинге Комарову так и не удалось: все 82 рабочих места были выкуплены в первый же месяц. Предприниматель решил заняться этим бизнесом всерьез — в январе 2013-го Комаров выкупил долю партнера, став единственным владельцем «Рабочей станции».

Впрочем, успешно стартовать удавалось далеко не всем. Вторая «Рабочая станция» открылась в 2014 году на территории дизайн-завода Artplay на месте закрытого коворкинга. «Нам позвонил директор центра дизайна Сергей Десятов, сказал, что существующий там коворкинг закрывается из-за долгов. Предложил занять их место», — рассказывает Комаров. Ошибка владельцев закрытого коворкинга была в том, что они настаивали на годовых контрактах с арендаторами, как в обычном офисе, но на это мало кто соглашался.

Эта «Станция» хоть и была больше по площади (700 кв. м против 500 кв. м в Парке Горького), но обошлась дешевле — на мебель и перепланировку ушло 10 млн руб. На время ремонтных работ резидентов предыдущего арендатора пересадили в Нескучный сад.

На раскрутку коворкинга, который находился не в парковой зоне, а на седьмом этаже обычного здания, потребовалось больше времени и сил. И все же бренд «Рабочая станция» сработал, через полгода Комарову удалось сдать все 130 рабочих мест.

Интерьер для Instagram

Чтобы привлечь людей, Комаров пытался проводить мероприятия вроде мини-вечеринок, питч-сессий и кинопросмотров, но желаемого эффекта они не дали. «Мы столкнулись с тем, что нашему человеку все это неинтересно, людям важна не столько тусовка, сколько статус. Чтобы, когда клиент выкладывает фото из коворкинга в Instagram, ему в комментариях писали: «Вау! Где это? Я тоже так хочу!» — рассказывает Комаров. Сэкономив на ремонте, такого эффекта не достичь. Человеку проще сидеть дома или в кафе или снимать свой маленький офис — благо в кризис предложение превышает спрос.

Третья «Рабочая станция» была открыта в начале 2016 года в бизнес-центре Z-plaza на Бутырской. Чтобы сделать для нее «инстаграмный» интерьер, Комарову пришлось продать часть компании. «Когда мы уже начали работу над коворкингом, на нас вышел бывший топ-менеджер «ВымпелКома» Сергей Румянцев и изъявил желание поучаствовать в проекте», — объясняет предприниматель. В итоге Румянцев выкупил долю в «Рабочей станции».

Интерьер «Рабочей станции» (Фото: Олег Яковлев / РБК)

«В условиях спада спроса на офисы по фиксированным тарифам гибкая модель аренды рабочих мест становится все более актуальной. В коворкинге можно снять несколько рабочих мест, если команда разрослась, и наоборот, отказаться от них, если штат сократился. В коворкингах сейчас сидят не только стартапы и фрилансеры, но и проектные команды из крупных компаний. Например, в «Рабочей станции» работает часть сотрудников «Сбертеха», — рассказывает Сергей Румянцев.

Комаров говорит, что все вырученные деньги ушли на отделку помещения площадью 1800 кв. м: «Просто мы сделали еще круче, чем планировали». По его оценкам, этот коворкинг является самым большим по площади в СНГ. Кроме рабочих мест и переговорных тут можно арендовать один из шести боксов в капсульном мини-отеле — ночь обойдется в 1,5 тыс. руб. (постельное белье, тапочки, полотенца и завтрак включены). Горячая еда предоставляется кафе Food.Station — еще одной компанией Комарова, которая управляет точками общепита при коворкингах.

По словам бизнесмена, первые две «Станции» полностью окупились примерно через полтора года после открытия. Издержки довольно высоки, зато формат отличается гибкой бизнес-моделью. Так, 80% выручки приносит базовый тариф «резидент» — закрепленное рабочее место (15 тыс. руб. в месяц), еще 20% приходится на аренду переговорных и рабочих мест на неделю и месяц. Дополнительный доход обеспечивает тариф «на день» — так как не все владельцы абонементов ежедневно проводят время и есть те, что приходят ближе к вечеру (коворкинги работают круглосуточно), гостя сажают на любое свободное место. В случае если «хозяин» места придет, гостю предлагают пересесть. Такой подход позволяет обеспечить среднюю заполняемость на уровне 102%, признается Михаил Комаров.

Cегодня все три «Рабочие станции» в Москве заполнены на 100%, утверждает Комаров. Совокупная месячная выручка — порядка 10 млн руб. В начале сентября первая за МКАД «Рабочая станция» открылась в Оренбурге: владелец индустриального парка, расположенного в центре города, предложил выгодные условия сотрудничества. «Если у нас в 650-тысячном Оренбурге получится, то в других регионах точно пойдет», — считает Комаров. Он убежден, что московский рынок уже близок к насыщению — здесь можно открывать только большие коворкинги площадью более 2 тыс. кв. м.

Региональный подход​

«Коворкинги — это перспективный бизнес, но пик спроса в Москве и Санкт-Петербурге уже пройден, — считает Александр Вусов, руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл». — Во-первых, подобных проектов уже много в обеих столицах; во-вторых, офисы порой обходятся дешевле. За последние два года снижение цен как на аренду, так и на продажу офисов в Москве составило примерно 40%. А при поиске вариантов офиса, в том числе в центре, всегда можно торговаться и снизить арендную ставку на 5-10%».

Поэтому сейчас коворкинги открываются в ближайшем Подмосковье и Ленинградской области, в городах-спутниках, а также региональных центрах — конкуренция там несильная, но и спрос невысокий. Например, компания RE Group в партнерстве с министерством инвестиций и инноваций Московской области развивает сеть коворкингов «Старт». Первые два открылись в подмосковном Одинцово и на территории ОЭЗ «Дубна», до конца года планируется запустить коворкинги еще в четырех городах Московской области. По словам Екатерины Чапыгиной, руководителя проекта «Старт», компания рассматривает варианты привлечения в проект сторонних частных инвесторов.

Открывая коворкинг, стоит продумать альтернативные возможности использования пространства, советует Ирина Вишневская, генеральный директор консалтинговой компании «Беркшир Адвайзори Групп»: «Во-первых, в регионах остро ощущается дефицит денег; во-вторых, коворкинг — это все-таки достаточно узкоспециализированный сегмент, ориентированный на молодых и энергичных специалистов, работающих «на себя», в том числе в сфере IT-технологий, консалтинга, юриспруденции и прочих услуг. В городе должна быть критическая масса таких людей, чтобы проект оказался рентабельным».

Если в 2012 году коворкинги были в новинку, сегодня этим словом называют и технопарки, и мини-офисы, и даже антикафе. «Основной проблемой рынка является размывание формата. Сейчас любой может арендовать какой-нибудь подвал, купить туда дешевой мебели, назвав это коворкингом, — говорит Александр Колодезный, советник правительства Москвы по вопросам создания коворкинг-пространств. — Резидентов много, так что предприниматели придут, но очень сильно разочаруются в формате и в самом понятии совместной работы. Именно поэтому нужно внедрять стандарты коворкинг-пространств с учетом всех СНИПов, СанПиНов и архитектурного надзора». По его словам, в Москве каждый год появляется хотя бы один крупный коворкинг (от 350 кв. м), но выживают далеко не все. Почему?

Открытый в феврале 2014 года «Коворк на крыше» был выполнен в модном скандинавском стиле, устроил громкое открытие, о котором написали модные городские издания, но от скорого закрытия это не спасло. «Арендодатель повысил арендную ставку так, что она стала неподъемной для нас, и на смену пришел более стабильный арендатор, готовый платить больше», — объясняет Евгений Савин, основатель «Коворка на крыше».

По его словам, основная сложность этого бизнеса состоит в том, что, как правило, места в коворкингах снимают на короткие сроки и не всегда стабильно. Стартапы проваливаются, фрилансеры могут уехать в отпуск или день работать в коворкинге, другой — в кафе. В такой ситуации сложно планировать доходы, в то время как расходы на аренду и содержание пространства стабильны. Бизнес-модель коворкинга «снять помещение подешевле оптом — сдать подороже в розницу» не всегда работает. Нужно создавать «место притяжения» и зарабатывать на мероприятиях и образовательных программах, проходящих на площадке.

Но и это не всегда спасает. Петербургский коворкинг «Третье место», открытый в 2012-м экс-журналисткой Эльнарой Петровой и ее партнером Светланой Романович, был именно «центром притяжения» для петербургских предпринимателей из числа «своих». Но мода быстро прошла — в 2015-м на смену коворкингу пришел мини-отель, а затем бар.

В крупных городах на Западе и в России успешно работают коворкинги для представителей офисных специальностей. От чего зависит успех и как открыть коворкинг-центр?

Что такое коворкинг

Термин коворкинг произошел от английского co-workingили coworking- совместная работа. Так называется рабочее пространство, которое заменяет офис для независимых специалистов разных офисных специальностей. В коворкингах работают программисты, журналисты, копирайтеры, дизайнеры и специалисты других профилей. По сути коворкинг представляет собой коллективный офис, за аренду которого платит каждый клиент.

Типичный коворкинг-центр имеет просторное открытое рабочее пространство. Здесь установлен минимальный набор оборудования и мебели, необходимый для работы. Это столы и стулья, освещение, электрические розетки, WiFi-маршрутизаторы. Также в коворкингах могут быть другие подсобные и рабочие помещения:

Гардероб.

Комната отдыха.

Переговорная комната.

Санузел. В некоторых коворкингах есть душ.

Спортивный или игровой отсек.

Конференц-зал.

За относительно невысокую плату специалист может арендовать рабочее место. Аренда коворкинга намного дешевле аренды офиса. Этим пользуются даже стартапы и молодые IT-компании. Им удобнее снимать несколько рабочих мест в коворкинге, чем арендовать дорогой офис.

Один из самых известных коворкингов Нью-Йорка NewWorkCityнаходится в центре мегаполиса. В нем есть большое открытое рабочее пространство, а также пять изолированных мини-офисов для команд. Комфортабельности этого коворкинга позавидуют работники многих крупных компаний. Первый взнос основателей NewWorkCityсоставил 17 тыс. долларов. Ребята собрали средства на старт бизнеса на Kickstarter.

NewWorkCity: один из самых известных коворкингов Нью-Йорка

Как зарабатывает коворкинг

Проект коворкинга предполагает получение доходов от аренды рабочих мест специалистами. Однако это не единственный источник финансовых поступлений.

Коворкинг-центры также зарабатывают на аренде конференц-залов и тренинговых комнат, проведении платных мероприятий и обучающих курсов. Новые коворкинги получают более половины дохода именно от проведения платных тренингов и конференций.

Помещения коворкинг-центров сдают в аренду для проведения пресс-конференций, съемок телепередач, фотосессий.

Некоторые центры предлагают сопутствующие услуги, например, платное использование оргтехники. Однако более перспективна бизнес-модель, в которой стоимость оргтехники включается в плату за аренду рабочего места.

Коворкинг «Кавардак» в Екатеринбурге

Чтобы привлечь арендаторов, на старте команда коворкинга должна быть очень активной. Кроме инвестиций в оснащение офисного пространства придется вкладывать средства и заниматься организацией промо-мероприятий для специалистов. Это могут быть:

Бесплатные тренинги и воркшопы.

Концерты.

Творческие вечера типа «Алло, мы ищем таланты».

Ярмарки товаров ручной работы.

Выставки творческих работ.

Тематические вечеринки.

Для эффективного ведения бизнеса команда коворкинга должна создать на базе центра активное сообщество, которое постоянно участвует в различных мероприятиях и даже само их организовывает.

При удачном стечении обстоятельств стартовые вложения в коворкинг окупаются в течение нескольких месяцев. Однако большинство российских центров окупается приблизительно в течение года.

Как открыть коворкинг-центр: пошаговый план

Чтобы открыть коворкинг, команда собственников должна решить следующие задачи: арендовать или купить подходящее помещение, отремонтировать и оборудовать центр, организовать маркетинг услуг для привлечения партнеров и клиентов. Подробнее о решении этих задач ниже.

1. Какое помещение необходимо для коворкинга

Аренда помещение - оптимальное решение для будущих владельцев коворкинга. Во-первых, оно обойдется дешевле покупки. Во-вторых, в случае необходимости центр можно перенести в другое здание. Однако если вы уверены в успехе проекта и удачном расположении здания, его можно приобрести.

На что обратить внимание при выборе помещения? Вот основные идеи:

Коворкинг должен работать в центре города. Хорошо, если рядом находятся университеты, развлекательные заведения, торговые центры, кафе или столовые.

Площадь помещения должна быть достаточной для организации рабочего пространства типа openspaceдля нескольких десятков специалистов. В идеале должна быть возможность организовать несколько зон с разным функциональным предназначением. Как минимум, в коворкинге должен быть конференц-зал, кухня и зона отдыха.

Отдельный вход будет огромным плюсом. Он упростит возможность функционирования в круглосуточном режиме.

Идеальные помещения для коворкингов нужно искать в закрытых или открывающихся торговых центрах, заброшенных промышленных объектах, образовательных учреждениях.

2. Ремонт, оснащение и оборудование коворкинга

Инвестиции в оборудование и ремонт станут основным пунктом расходов потенциальных владельцев коворкинга. Помещение должно выглядеть прилично и быть комфортным для коворкеров в любое время года.

Что придется покупать:

Оргтехнику: многофункциональные устройства, проекторы, экраны, аудиосистему.

Мебель: столы, стулья, шкафы для одежды и вещей.

Кухонную технику: кофе-машины, микроволновые печи, холодильники. Также понадобится мебель.

Оборудование и мебель для зоны или комнаты отдыха. Это могут быть спортивные снаряды, компьютерные приставки, настольные игры.

Качественное освещение. Необходимо установить современные светодиодные светильники с нейтральной цветовой температурой и высоким коэффициентом цветопередачи. Они будут положительно влиять на самочувствие и работоспособность коворкеров.

Организаторам нужно позаботиться о качественном скоростном подключении к интернету. Также стоит рассмотреть целесообразность оснащения нескольких рабочих мест стационарными компьютерами.

3. Маркетинг проекта

Проект коворкинг-центра выгоднее всего продвигать в интернете, так как целевая аудитория входит в число активных пользователей Сети. В центре интернет-продвижения должен находиться сайт проекта. На нем следует обязательно опубликовать описание возможностей коворкера, фотографии и видео помещений. Также на сайте можно публиковать регулярные фотоотчеты с обучающих и развлекательных мероприятий.

Коворкинг MatrixOffice в Москве

Сайт коворкинг-центра должен быть социализирован. Связанные сообщества в «Фейсбуке» и «Вконтакте» должны быть живыми, интересными и выгодными для подписчиков. Половина успеха в социальных сетях зависит от активности команды коворкинга. Посетителей на сайт и в сообщества можно привлекать с помощью полезных публикаций, контекстной рекламы, ретаргетинга.

Как отмечалось выше, маркетинг в офлайне нужно попытаться построить вокруг сообщества коворкеров. Потенциальные клиенты должны узнавать о проекте от довольных фрилансеров, которые стали завсегдатаями центра.

Вместо заключения, или Сложно ли открыть коворкинг

Технически открыть коллективный офис просто. Однако успех предприятия будет зависеть от ряда факторов. Кроме наличия стартового капитала и хорошей команды, нужно задуматься о подходящем помещении, формате работы центра, сопутствующих услугах. Коворкинг будет успешно работать и приносить прибыль, если вы сумеете постоянно поддерживать активность и вызывать интерес к центру с помощью тех или иных мероприятий.