Международный комитет по стандартам оценки имущества, МКСОИ (The International Valuation Standards Committee, IVSC) – международная неправительственная организация, образованная в 1981 г. В 1985 г. МКСОИ был включен в реестр членов Экономического и социального Совета ООН (ЭКОСОС). Стать членом МКСОИ возможно через национальные профессиональные общества и учреждения оценщиков, представляющие свои государства.

Главная цель МКСОИ – осознание профессиональными организациями оценщиков задач, стоящих при оценке имущества. Для этого эти организации должны состоять из достаточного числа членов, способных квалифицированно провести такую оценку.

Задачи МКСОИ – формулировка и публикация в общественных интересах Международных стандартов оценки, МСО (The International Valuation Standards, IVS) и практических рекомендаций по процедурам оценки имущества, а также их распространение в мировом масштабе; корректировка Стандартов с учетом мнений разных стран и выявление, по мере их возникновения, различий в формулировках стандартов и их применении; признание Стандартов оценки в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности.

Организации-члены сообщают Комитету обо всех существенных различиях между их национальными и международными стандартами для последующего ознакомления с ними мирового сообщества. , безусловно, обязаны действовать на законном основании и подчиняться всем законам и инструкциям, принятым там, где они практикуют.

Организации-члены МКСОИ взаимодействуют с контрольными и регулирующими органами, с общественными и с общественно-профессиональными ассоциациями для обеспечения соответствия проводимых оценок Стандартам и рекомендациям МКСОИ. Вместе с тем организации-члены призваны проводить в своих государствах образовательную и консультативную работу в области стандартов оценки имущества.

Стандарты оценки включают следующие разделы:

• вступительный раздел – Общие понятия и принципы оценки;
• МСО-1 – Рыночная стоимость как база оценки;
• МСО-2 – Базы оценки, отличные от рыночной стоимости;
• МСО-3 – Оценка для целей финансовой отчетности и смежной документации;
• МСО-4 – Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств;
• МСО-5 – Стоимость действующего предприятия как база оценки;
• МСО-РМЕ – Оценка производственных средств, машин и оборудования;
• МСО-IA – Оценка нематериальных активов;
• МСО-EXNR – Оценка минеральных ресурсов;
• МСО-ТТ – Оценка лесных ресурсов и лесных земель;
• МСО-Х – Учет в процессе оценки факторов окружающей среды;
• МСО-IPF – Оценка недвижимости, являющейся собственностью страховых компаний и пенсионных фондов.

Для деятельности МКСОИ особое значение имеет постоянная связь с International Accounting Standards Committee (Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета), International Federation of Accountants, IFAC (Международной федерацией бухгалтеров), International Auditing Committee (Международным комитетом по аудиторской деятельности), International Securities Market Association (Международной ассоциацией комиссий по ценным бумагам). В связи с этим в задачи МКСОИ входит консультативная деятельность по оценке имущества в контексте бухгалтерского учета, координирование стандартов и рабочих программ смежных профессиональных дисциплин в общественных интересах, тесное взаимодействие с перечисленными и другими международными организациями при определении, разработке и обнародовании новых стандартов.

Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор неоднократно подвергавшиеся изменениям Международные стандарты оценки основываются на процессе исторического развития профессии оценщика, охватывающего многие десятилетия, и на работе МКСОИ. Новая редакция Стандартов отражает коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 45 стран мира.

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee- IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств - членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стан-дартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. были приняты МСО в редакции 2001 г. (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО 2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг. В МСО-2001 включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием Международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами. Однако для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от рыночной стоимости, рассматриваются в Стандартах 1 и 2 соответственно.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов № 2 - применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору (Basel committee of banking supervision). Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы -- вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Национальные стандарты оценки отражают:

внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;

национальные политические и общественные цели;

влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов. Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку деятельности; назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета но квалификации оценщиков.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г, К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены: условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг; способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике. Начиная с издания 1994 г., ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations -TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой орга-низации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Особенности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обя-зательного характера для членов организации, но рекомендуются для при-менения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

повышения понимания роли оценщика;

установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с..

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте Общих положений и указаний по применению, содержащихся в вводной главе о понятиях и принципах оценки.

1.0. Введение

1.1. Назначение настоящего стандарта - представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование, или наиболее вероятное использование (см. главу «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», пп.6.3-6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж , подход на основе капитализации дохода , включая анализ дисконтированного денежного потока , и затратный подход .

1.4. Все методы, техники (способы) и процедуры измерения рыночной стоимости , если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости , когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные срав нения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках отдачи, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

1.5. Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

2.0. Сфера применения

2.1. МСО 1 применяется к рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели.

3.0. Определения

3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся вы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин «имущество» использован в связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества. Поскольку настоящие стандарты охватывают финансовую отчетность, для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «актив». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

3.2.1.«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в п.3.5 МСО 2).

3.2.2.«...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.2.3.«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

3.2.4.«...Между заинтересованным покупателем...» - относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень, рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям.

3.2.5.«...И заинтересованным продавцом...» - подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке и данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник.

3.2.6.«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п.3.5 МСО 2). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.2.7.«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

3.2.8.«...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9.«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из сторон не заставляют совершить сделку.

3.3. Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов.

3.4. Наиболее эффективное использование (НЭИ) . Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Об оценке для целей финансовой отчетности, которая является предметом рассмотрения Международного применения оценки 1 (МПО 1), следует читать в сочетании с настоящим стандартом.

4.1.1.МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности», дает необходимое руководство оценщикам, бухгалтерам и широкой общественности относительно стандартов оценки, влияющих на финансовую отчетность. Термин справедливая стоимость внеоборотных активов обычно понимается как их рыночная стоимость (см. главу «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», п.8.1).

4.2. Существует множество примеров, когда и оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения стандартов. МСО 1 определяет рыночную стоимость и рассматривает критерии для установления рыночной стоимости. Другие важные термины определяются в МСО 1 и МСО 2 и относятся к более специфическим требованиям, рассматриваемым в МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности».

5.0. Требования стандартов

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОППО - GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. При проведении оценки и составлении отчета об определении рыночной стоимости оценщик должен:

5.1.1.дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможность ошибочного толкования;

5.1.2.гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на извлеченных из рынка данных;

5.1.3.гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на приемлемых методах и процедурах;

5.1.4.предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

5.1.5.при составлении отчета соблюдать требования МСО 3. Соответственно, оценщик должен:

5.1.5.1.дать определение рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, указать фактическую дату оценки и дату составления отчета;

5.1.5.2.четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также оцениваемые права и интересы;

5.1.5.3.изложить объем и глубину проделанной работы и степень, в которой имущество было обследовано;

5.1.5.4.изложить все допущения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

5.1.5.5.полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке, а также привести обоснования для их применения и соответствующие выводы;

5.1.5.6. включить в отчет подписанное оценщиком заявление о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или от другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию.

6.0. Замечания

6.1. Понятие и определение рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В главах «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки» и «Кодексе поведения», т.е. в документах, на которые опираются настоящие стандарты, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов.

6.2. Понятие рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость - это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно вре мени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив, несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время.

6.3. Понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина «рыночная стоимость» термином «стоимость на открытом рынке». Слова «открытый» и «конкурентный» не имеют абсолютного значения. Для одного имущества рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова «открытый» не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.

6.4. Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при установлении
рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.

6.5. Так как меняющиеся условия характерны для рынков, оценщики должны рассматривать, удовлетворяют ли имеющиеся в наличии данные критериям для рыночной стоимости .

6.5.1.Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые изменения в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, оценщик обычно приписывает им меньший вес. Оценщик все же может на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном ценовом уровне рынка. Цены отдельных сделок могут и не быть свидетельством рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание.

6.5.2. В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка на нем может как наблюдаться, так и не наблюдаться большое число «заинтересованных продавцов». Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников в продаже. В таких рыночных условиях оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают ситуацию на рынке надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным.

6.5.3.В переходные периоды на рынках, которые характеризуются быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отношении будущих состояний рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.

6.6. Понятие рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет надлежащим образом выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки внеоборотных активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и текущих активов. Внеоборотные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, внеоборотные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что внеоборотные активы обычно не продаются на публичной бирже, применение понятия рыночной стоимости требует использования допущений, например, об адекватном выставлении имущества на рынке в течение разумного периода времени для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.

6.7. Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с размеренным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности.

6.8. При всех оценках следует указывать их цели и предполагаемое использование. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов.

6.9. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

7.0. Требования к раскрытию информации

7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0. Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, данное в настоящем стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности, либо наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), а также изложение всех основных допущений.

7.2. Определяя величину рыночной стоимости, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика.

7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными принятие и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.

7.4. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления

8.1. При работе в соответствии с данным стандартом любые отступления могут быть сделаны только в соответствии требованиями МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0. Дата вступления в силу

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СОВЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ

Международные стандарты оценки2013

МСО 2013

Аутентичный перевод на казахский и русский язык с англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО)

РЕСПУБЛИКАНСКАЯ ПАЛАТА ОЦЕНЩИКОВ

Предисловие к казахстанскому изданию МСО

Казахстанские оценщики почти двадцать лет пользуются русским переводом Международных стандартов оценки, которые периодически переводит Российское общество оценщиков. Являясь членом Международного Совета по Стандартам оценки (МССО) с 1998 года, Казахстан впервые получил право перевода МСО на казахский язык. В связи с тем, что в Казахстане наравне с государственным используется русский язык, как средство межнационального общения, в данном сборнике приведен текст МСО 2013 на двух языках.

В связи с вхождением Казахстана в Евразийский союз, в целях унификации определений и методов оценки, в русском переводе частично использовался текст Международных стандартов оценки МСО 2011, перевод которых опубликован Российским обществом оценщиков в 2013 году.

Так как ранее выпущенный стандарт МСО 2013 в Казахстане не применялся, в настоящем сборнике отсутствует раздел «Основные изменения».

В отличие от ранее применявшихся в Казахстане стандартов МСО 2007, настоящие стандарты значительно сокращены по объему. В них исключено подразделение стандартов на «стандарты» и «руководства» и введена разбивка на общие стандарты, стандарты по активам и применения оценки. В настоящих стандартах смещен акцент с методических вопросов, раскрывающих технику оценки, на организационную сторону процесса оценки, начиная с заключения договора, проведения оцени и содержания отчета об оценке.

Методологические вопросы, раскрывающие технику оценки разных объектов активов и обязательств, исключены из стандартов и изложены в отдельных Технических информационных документах (ТИД), которые будут опубликованы в отдельном сборнике. В настоящее время утверждено всего четыре ТИДа: «Дисконтирование денежного потока»; «Оценка материальных активов»; «Оценка нематериальных активов» и « Оценка неопределенности» В соответствии с новой редакцией Закона «Об оценочной деятельности в РК», Стандартами оценки в Казахстане признаются международные стандарты в области оценочной деятельности и стандарты оценки, разработанные Республиканской палатой оценщиков, утвержденные уполномоченным органом. Стандарты оценки, разработанные Республиканской палатой оценщиков должны соответствовать международным стандартам и законодательству Республики Казахстан в области оценочной деятельности. Официальный перевод на казахский язык международных стандартов осуществляется Республиканской палатой оценщиков по письменному разрешению на их официальный перевод и публикацию в Республике Казахстан от Международного совета по стандартам. Опубликование международных стандартов осуществляется уполномоченным органом. Международные стандарты в области оценочной деятельности и стандарты оценки, утвержденные уполномоченным органом, являются общеобязательными для всех участников общественных отношений возникающих в области оценочной деятельности, и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.

Кроме того, в Законе «О саморегулируемых организациях» установлено: «Саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной деятельности, под которыми понимаются требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации. Стандарты и правила саморегулируемых организаций (СРО) должны соответствовать законам и принятым в соответствии с ними иным нормативным правовым актам ».

Таким образом, настоящие стандарты являются верхним первым уровнем иерархической структуры стандартов, применяемых в Казахстане. Следующий уровень – национальные стандарты, утвержденные государственными органами, и третий уровень стандарты Палат оценщиков или по договоренности Стандарты Республиканской палаты оценщиков. Отличие национальных стандартов оценки Казахстана от МСО заключается в том, что в них более детально раскрываются особенности определения отдельных видов стоимости, используемых для различных назначений оценки, например для оценки недвижимости, изымаемой для государственных нужд. Стандарты СРО по своей сути являются ТИДами, т.е. методическими рекомендациями по оценке различных активов и обязательств для всех назначений. Эти документы СРО не следует называть стандартами, т.к в соответствии с ЗОД РК стандарт оценки –это нормативный правовой акт.

В отличие от МСО 2007 в настоящих международных стандартах отсутствуют разделы «Кодекс поведения», «Типы имущества», «Экспертиза оценок стоимости» и «Глоссарий терминов МСО», поэтому основные положения этих разделов должны быть установлены в национальных стандартах и документах СРО. Глоссарий терминов на государственном языке в Казахстане был выпущен как Государственный стандарт СТ РК 1127-2002. Так как Стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о техническом регулировании и многие термины данного стандарта устарели, необходимо выпустить новый национальный стандарт оценочных терминов на государственном языке.

Перевод на государственный язык, а также на язык общенационального общения и пояснения к отдельным терминам, приведенным в сносках, выполнен профессорско-преподавательским составом Инновационного Евразийского Университета по поручению Республиканской палаты оценщиков Казахстана.

Президент Саморегулируемой палаты «Казахстанской ассоциации оценщиков» профессор ИнЕУ Елисеев В.М.

ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости имущества широко применяется на финансовых и других рынках для включения в финансовую отчетность, для ипотечного кредитования и сделок с имуществом. Международный совет по стандартам оценки (МССО) является независимой некоммерческой частной организацией, которая служит общественным интересам.

Целью МССО является укрепление доверия общественности к оценочной деятельности путем создания условий для выполнения достоверной оценки специально подготовленными профессиональными оценщиками, соблюдающими Кодекс этики.

Международные стандарты оценки (МСО) содержат рекомендации для выполнения процесса оценки с использованием общепризнанных концепций и принципов, с приложением методических руководств (МР) для оказания помощи для практического применения этих принципов. МССО предлагает также стандарты поведения и компетенции профессиональных оценщиков. Эти документы выпускаются МССО отдельно от стандартов оценки

МССО является органом, отвечающим за разработку стандартов оценки. Он самостоятельно устанавливает график разработки и публикаций МСО, для этого Совет:

∙ создает условия для разработки новых стандартов с помощью консультаций с поставщиками и пользователями услуг по оценке имущества в целях оценки результатов влияния новых стандартов и вносимых в них изменений;

∙ поддерживает связь с другими органами, которые устанавливают стандарты на финансовых рынках;

∙ проводит информационно-пропагандистскую деятельность, включая обсуждения за круглым столом с приглашенными партнерами и целевыми группами пользователей стандартов.

Совет призван увеличить доверие пользователей оценочных услуг путем создания ясной и понятной последовательности процедур оценки имущества. Стандарты выполняют одну или несколько следующих задач:

∙ устанавливают общепринятые принципы и определения;

∙ подробно разъясняет требования к заданию на оценку, ее проведению и составлению отчета;

∙ описывают основные подходы и методы оценки различных активов и обязательств;

∙ устанавливают правила оценки для различных целей (назначений) оценки, например, кредитования, подготовки финансовой отчетности и т.д.

Принципы стандартов:

∙ требования, которые должны соблюдаться для получения оценки, соответствующей стандартам;

∙ информация не прямого действия, предназначенная для оказания помощи оценщикам для лучшего понимания

СТРУКТУРА СТАНДАРТОВ:

Принципы МСО

Этот раздел служит в качестве преамбулы ко всем стандартам МСО. В нем содержатся общепринятые понятия и принципы оценки, лежащие в основе МСО, которые должны соблюдаться при применении стандартов.

Общие стандарты.

В этом разделе изложены требования для всех назначений оценки, за исключением приложений, в которых содержатся конкретные методические рекомендации. Эти стандарта предназначены для оценки всех видов имущества и для любой цели оценки. Их условное обозначение МСО 101 и далее

Тема 11. Международные стандарты оценки

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Тема 11. Международные стандарты оценки
Рубрика (тематическая категория)	Государство

Рис. 2. Формы государственного регулирования оценочной деятельности

Рис. 1. Основные формы саморегулирования оценочной деятельности

Формы государственного регулирования оценочной деятельности:

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителœей массовых профессий, занятых обслуживанием населœения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.).

Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определœенный уровень качества обслуживания граждан.

За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления, но всœе лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей базе развитую и доступную систему образования.

Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. По этой причине исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, ᴛ.ᴇ. страны, в которых существует определœенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где пять лет назад было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости, поскольку американские кредитно-сберегательные фирмы в тот период понесли огромные финансовые потери на операциях с недвижимостью.

Сегодня значение профессиональных организаций оценщиков в США очень велико. Οʜᴎ предлагают членам организации профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, в случае если результат дела может отразиться на профессии в целом.

Ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всœему миру.

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединœение - Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. При этом бурное развитие профессии на волне переоценки базовых фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России крайне важно введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуᴦ. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ ʼʼОб оценочной деятельности в РФʼʼ, который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается РФ.

Основными требованиями к лицензированию ЮЛ изложенными в ст.24 Закона, являются:

§ государственная регистрация в качестве юридического лица;

§ наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

§ уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В августе 1999 ᴦ. было принято Постановление Правительства РФ ʼʼОб уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФʼʼ от 20.08.1999 № 932, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества РФ (Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в РФ и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Данные документы были приняты в 2001 ᴦ. ʼʼПоложение о лицензировании оценочной деятельностиʼʼ утверждено постановлением Правительства РФ от 11.04.2001ᴦ. № 285, ʼʼСтандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельностиʼʼ, - Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 ᴦ. № 519л.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всœей территории РФ.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

а) оценка стоимости недвижимого имущества – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

б) оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

в) оценка стоимости нематериальных активов – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в т.ч. исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

г) оценка стоимости предприятия (бизнеса) – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов;

д) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.

Согласно Положению основными лицензионными требованиями и условиями осуществление оценочной деятельности являются:

а) соблюдение лицензиатом законодательства РФ и законодательства субъектов РФ об оценочной деятельности;

б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, крайне важно й для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;

в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

г) для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

д) для лицензиата - индивидуального предпринимателя - наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.

Для получения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий орган следующие документы.

а) заявление о выдаче лицензии с указанием:

§ для ЮЛ - наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения, идентификационного номера налогоплательщика, реквизитов расчетного счета в банке;

§ для индивидуального предпринимателя - ФИО, данных документа͵ удостоверяющего личность;

§ лицензируемой деятельности (с перечислением работ (услуг));

§ срока, в течение которого будет осуществляться лицензируемая деятельность;

б) копии учредительных документов со всœеми изменениями и дополнениями к ним и копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица; копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателяʼʼ

в) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом;

г) справку о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе с указанием идентификационного номера налогоплательщика;

д) сведения о ранее полученных лицензиях на осуществление оценочной деятельности;

е) документ, подтверждающий внесение соискателœем лицензии платы за рассмотрение заявления.

Одной из базовых форм государственного регулирования оценочной деятельности является выработка стандартов оценки, которые устанавливают определœения фундаментальных понятий относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Различают международные и национальные стандарты оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee – IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. РФ в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

Ни в США, ни в Европе ʼʼнормативыʼʼ, или ʼʼстандартыʼʼ, оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из базовых задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 .государств – членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

Сегодня IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 ᴦ. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 ᴦ. были приняты МСО в редакции 2001 ᴦ. (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО-2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуᴦ. В МСО-2001 включены рекомендации по оценке для целœей финансовой отчетности, доработанные с участием Международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IАSВ).

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами. При этом для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от рыночной стоимости, рассматриваются в Стандартах 1 и 2 соответственно.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению №1 рассматривает особенности применения стандартов для целœей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов №2 при оценке, проводимой для целœей кредитования под залоᴦ.

МСО-2001 включают в себя также 7 методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта͵ что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют неĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы – вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Национальные стандарты оценки отражают:

Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;

Национальные политические и общественные цели;

Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

Стандарты оценки США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 ᴦ. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителœей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителœей, который выполняет 2 основные функции:

1. обеспечивает финансовую поддержку деятельности;

2. назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

В данное время Совет попечителœей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителœей. Вместе с тем, 14 независимых постоянных попечителœей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителœей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителœей проводит публичные заседания.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителœей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителœей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Стандарты предназначены для оценщиков и пользователœей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты крайне важно профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, се оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на базе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов (FIRRЕА), принятый конгрессом в 1989 ᴦ., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками составлялись в соответствии с ЕСПОП.

В 1992 ᴦ. Административно-бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;

Способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных фун­кций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целœей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела; Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно данные Стандарты включают в себя Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены Определœения для данных Стандартов.

Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков базовых фондов (ТЕGОVОFА была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 ᴦ. После слияния с аналогичной организацией ЕUROVAL, группа в настоящее время принято называть ʼʼЕвропейскаягруппа ассоциаций оценщиковʼʼ (Тhе Еvгореаn Gгоuр оf Vаluегs Assосiаtions - ТЕGоVА). Одной из главных целœей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организации во всœех странах Европейского союза.

Сегодня членами ТЕGоVА являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

ТЕGоVА работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Особенности Европейских стандартов . Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки выполняемые для целœей составления бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчётов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что ЕСО не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - ϶ᴛᴏ обеспечение:

§ помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

§ согласованных оценок путем использования стандартного определœения рыночной стоимости и подходов к оценке;

§ стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

§ точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

§ повышения понимания роли оценщика;

§ установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определœение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

ЕСО (так называемая ʼʼГолубая книгаʼʼ) были приняты в последней редакции в 2000 ᴦ. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов МСО, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.

В Стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт также включает определœение базовых целœей оценки и баз оценки, а также определœения различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

В Стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целœей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт также включает раздел, в котором даются основные определœения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определœения таким понятиям, как залоговая стоимость , специальная стоимость обязательств, а также определяются особые требования к оценщику, такие, как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Данный раздел требует от оценщика в процессе оценки учета наличия токсичных веществ. Также в процессе оценки для ипотечного кредитования, согласно стандартам, крайне важно учитывать такие факторы, как принуждение к продаже, а также такие понятия, как альтернативное использование объекта оценки и его предполагаемая будущая стоимость. В данном стандарте также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость (стоимость при существующем использовании), оценка на определœенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В Стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определœением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки.

Данный документ также включает 13 следующих методических рекомендаций по оценке:

1. факторы, влияющие на стоимость;

2. оценка специальных объектов;

3. оценка машин и оборудования;

4. оценка активов, предназначенных для инвестиций;

5. оценка сельскохозяйственных объектов;

6. оценка исторических объектов;

7. оценка бизнеса;

8. оценка нематериальных активов;

9. оценка индексов недвижимости;

10. международные оценки;

11. оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;

12. распределœение стоимости между землей и зданиями;

13. особенности оценки в различных странах.

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

Следует отметить, что оценка для целœей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ЕСО. При этом общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определœенного руководства не существует.

любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.

В некоторых случаях неприменение или уклонение от применения стандартов оправдано особыми обстоятельствами. Подобные отклонения должны быть указаны в официальном договоре на выполнение оценки и в Отчете об оценке.

Тема 11. Международные стандарты оценки - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Тема 11. Международные стандарты оценки" 2017, 2018.