1.1. Допущение представляет собой предположение, принимаемое как истинное, относительно фактов, условий и обстоятельств, влияющих на стоимость объекта оценки или подходы к оценке. Допущение не требует проверки членом RICS в процессе оценки. Допущения обычно делают в случаях, когда подтверждение их правильности не требует специального исследования оценщика.

1.2. Допущение зачастую предполагает проведение оценщиком ограниченного объема исследований. Поэтому допущения, которые будут упоминаться в отчете, необходимо согласовать с заказчиком и включить в условия договора на оценку.

1.3. Если после проведения инспекции или исследования оценщик считает, что согласованное заранее с заказчиком допущение является неприменимым или должно стать специальным допущением, то пересмотренные допущения и подходы к оценке следует обсудить с заказчиком до завершения оценки и предоставления отчета.

Данный раздел посвящен допущениям, которые отражают следующие параметры:

а) имущественные права;
б) состояние зданий;
в) инженерные коммуникации;
г) градостроительное планирование (зонирование территории);
д) вредные и опасные вещества;
е) вопросы охраны окружающей среды;
ж) устойчивое развитие.

Данный перечень не является исчерпывающим, поэтому следует внимательно определить допущения, необходимые для выполнения конкретного задания. Не существует «стандартных» допущений, использование которых можно не описывать.

а) Имущественные права
Оценщику необходимо получить информацию о существенных деталях относительно имущественных прав на объект оценки. Информация может быть получена в виде краткого описания, предоставленного заказчиком или третьими сторонами, или в виде копий соответствующих документов. В случае непредоставления юристами заказчика отчета с подробным описанием имущественных прав на объект оценки, оценщик обязан указать, на какую информацию он полагался и какие сделал допущения (например, в дополнение к предоставленной информации было сделано допущение об отсутствии обременении права собственности на имущество).
При оказании заказчику услуг по оценке иногда требуется проведение анализа правоустанавливающих документов, что должно быть отражено в соответствующем допущении. Необходимо учитывать, что подобный анализ должен выполняться юристами, а оценщику необходимо указать, что допущения подлежат проверке со стороны юридических консультантов заказчика, и оценщик не несет ответственности за правильность проведенного анализа правоустанавливающих документов на имущество. В противном случае оценщик принимает на себя не меньшие обязательства, чем возлагаемые по закону на компетентного юриста, предоставляющего юридическую консультацию в прямой или косвенной форме.

б) Состояние зданий
Даже при наличии соответствующей квалификации оценщик, как правило, не проводит экспертизу технического состояния с целью выявления всех дефектов или неполадок здания. Тем не менее, оценщик должен обратить внимание на явные дефекты, влияющие на стоимость здания, за исключением случаев, когда имеется специальное допущение. Оценщик должен указать, что инспекция не является экспертизой технического состояния здания, и определить объем его ответственности за проведение исследования и предоставление замечаний по конструктивным элементам и любым обнаруженным дефектам. Кроме того, следует указать, что будет сделано допущение о том, что здание (здания) находится в хорошем состоянии, кроме отдельно указанных дефектов.

в) Инженерные коммуникации
Наличие и состояние относящихся к зданию инженерных коммуникаций и любых установок, машин и оборудования часто существенно влияет на стоимость. Как правило, подробное исследование выходит за рамки оценки, поэтому при проведении оценки оценщик должен указать имеющиеся источники информации и степень их надежности. В основном делается допущение, что система инженерных коммуникаций, а также средства управления и программное обеспечение находятся в рабочем состоянии и не имеют дефектов.

г) Градостроительное планирование (зонирование территории)
Оценщик должен выяснить, имеются ли на данное имущество соответствующие разрешения, связанные с существующими зданиями и их использованием, а также существуют ли у государственных органов намерения или предложения, способные положительно или отрицательно повлиять на стоимость. Обычно такая информация является открытой, в разных случаях получение точной информации требует времени и дополнительных расходов. Оценщик должен указать, какие исследования предполагается провести или какие допущения сделать в случаях, когда подтверждение информации нецелесообразно при проведении данной оценки.

д) Вредные и опасные вещества
Обычно оценщик не имеет должной квалификации для проведения консультаций относительно природы загрязнений и вредных веществ, связанных с ними рисков, а также издержек, возникающих при удалении загрязнений и веществ. Однако, если оценщик уже обладает информацией о характере местности, в которой расположен объект, и имеет опыт работы по оценке аналогичного имущества, по всей вероятности от него могут ждать комментариев о потенциальной возможности загрязнения, влияющей на стоимость имущества и его ликвидность. Поэтому оценщик должен установить рамки проводимых исследований и указать ис-точники информации, а также допущения, которые будут использоваться.

е) Вопросы охраны окружающей среды
Для некоторых видов имущества факторы окружающей среды выступают специфическими свойствами самого имущества или прилегающей территории и способны влиять на стоимость данного имущества. (Примеры: добыча полезных ископаемых, опасность затопления или оборудование сетей электропередачи). Несмотря на то, что предоставление подробных комментариев о влиянии данных факторов не входит в профессиональные компетенции оценщика, наличие или возможность возникновения таких факторов нередко можно установить в ходе инспекции, проводимой в рамках оценки, причем как при помощи обычного опроса, так и за счет знания местности. Оценщик должен указать на ограничение объема проводимых исследований, а также сделать соответствующие допущения.

ж) Устойчивое развитие
Не только само имущество оказывает влияние на окружающую среду в течение своего срока службы, но и экологические и социальные аспекты устойчивого развития могут оказывать влияние на эксплуатацию имущества.

Заявление (сертификат) качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и для указанных в нём цели и задачах оценки. Отдельные части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом отчета.

2. Оценщик основывается на терминологии, понятийном аппарате, руководствах и применениях «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, международных стандартов оценки МСО 2003.

3. Право собственности, а также другие имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается, как свободное от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Мы исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня.

4. Оценка объекта оценки выполнена в допущении о том, что ограничения (обременения права) на объект оценки на дату проведения оценки, отсутствовали; выполненная оценка предполагает, что объект оценки никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

5. Оценка выполнена в допущении о том, что к приобретателю оцениваемого объекта недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята оцениваемым зданием и необходима для его использования;

6. Площадь части (доли) единого целого земельного участка, принадлежащего ОАО «XXX» на праве собственности, занятой оцениваемым объектом недвижимости и необходимой для его использования, определена в размере 450,70 кв.м. пропорционально площадям помещений расположенных на едином целом земельном участке зданий и сооружений.

7. Оценщики исходят из того, что информация, предоставленная Заказчиком оценки и третьими лицами, является достоверной и полной.

8. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

9. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными. Устная и письменная информация, полученная от администрации, работников, должностных лиц ОАО «XXX», рассматривается Оценщиком как информация, полученная от Заказчика. В настоящей работе не проводилась аудиторская, финансовая или иная проверка предоставленной Заказчиком информации.

10. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке. При этом, информация, полученная от Заказчика в виде письменных материалов, не удостоверенных подписью должностных лиц и печатью предприятия, обозначена в Отчете об оценке как устная информация, полученная от Заказчика.

11. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

12. От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как по официальному вызову суда.

13. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчёт иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

14. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по оцениваемому объекту, а также информацию и полное описание методик, анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика. Все обзорные материалы включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

15. Мнение Оценщика относительно величины рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки, полученной на дату оценки, действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на величину рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого имущества.

16. Представленный в Разделе 11 настоящего Отчета прогноз изменения стоимости оцениваемого объекта недвижимости в течение срока кредитования выполнен в допущении об отсутствии в течение срока кредитования существенной динамики рассматриваемого сегмента рынка недвижимости и появлении значительных изменений его показателей в прогнозный период. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости оцениваемого имущества в прогнозный период.

17. Оценщики не отвечают за обстоятельства юридического, экономического, экологического характера, возникшие после проведения оценки и повлиявшие на стоимость оцениваемого объекта.

18. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и является документом доказательственного значения.

По тексту настоящего Отчета могут быть сделаны иные допущения, ограничения и пределы применения полученного результата.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.

При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.

1. Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.
2. Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.

Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.

Задания

1. Предприятие требует как минимум 14 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,900. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $15,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив нулевую остаточную стоимость оборудования через 15 лет.

Решение.

Расчет проведем используя таблицу, находя множитель дисконтирования с помощью финансовых таблиц.

Чистое современное значение оказалось положительным, что свидетельствует в пользу принятия проекта.

2. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение двух лет: $120,000 в первом году и $70,000 - во втором. Инвестиционный проект рассчитан на 8 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $62,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 30%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 16 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.

Необходимо определить

Решение.

1. Определим чистые годовые денежные доходы в процессе реализации инвестиционного проекта:

в первый год - $62,000 0.3 = $18,600;

во второй год - $62,000 0.5 = $31,000;

в третий год - $62,000 0.7 = $43,400;

в четвертый год - $62,000 0.9 = $55,800;

во все оставшиеся годы - $62,000.

2. Расчет чистого современного значения инвестиционного проекта произведем с помощью таблицы.

	Год(ы)	Денежный поток	Множитель дисконтирования	Настоящее значение денег
Инвестиция	Сейчас	($120,000)		$ (120,000)
Инвестиция		($70,000)	0.8621	$ (60,347)
Денежный доход		$18,600	0.8621	$ 16,035
Денежный доход		$31,000	0.7432	$ 23,039
Денежный доход		$43,400	0.6407	$ 27,806
Денежный доход		$55,800	0.5523	$ 30,818
Денежный доход		$62,000	0.4761	$ 29,518
Денежный доход		$62,000	0.4104	$ 25,445
Денежный доход		$62,000	0.3538	$ 21,936
Денежный доход		$62,000	0.3050	$ 18,910
Чистое современное значение инвестиционного проекта	$ 13,161

3. Для определения дисконтированного периода окупаемости рассчитаем величины чистых денежных потоков по годам проекта. Для этого необходимо всего лишь найти алгебраическую сумму двух денежных потоков в первый год проекта. Она составит ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Остальные значения в последней колонке предыдущей таблицы представляют собой чистые значения.

4. Расчет дисконтированного периода окупаемости произведем с помощью таблицы, в которой будем рассчитывать накопленный дисконтированный денежный поток по годам проекта.

Год	Дисконтированный денежный поток	Накопленный денежный поток
	($120,000)	($120,000)
	($44,312)	($164,312)
	$23,039	($141,273)
	$27,806	($113,466)
	$30,818	($82,648)
	$29,518	($53,130)
	$25,445	($27,685)
	$21,936	($5,749)
	$18,910	$13,161

Из таблицы видно, что число полных лет окупаемости проекта составляет 7. Дисконтированный срок окупаемости поэтому составит

года.

3. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $100,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $8,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $21,000.

Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских) и это позволит получать $16,000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).

Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 12% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.

Решение.

1. Представим исходные данные задачи в компактном виде.

Заметим еще раз, что рабочий капитал и оборудование планируются быть реализованными только по истечении 6 лет.

2. Произведем расчеты чистого современного значения для первого проекта.

3. Аналогичные расчеты проведем для второго проекта

4. По результатам расчетов можно сделать следующие выводы:

• лучшим следует признать второй проект;
• первый проект вообще следует отклонить даже без связи с имеющейся альтернативой.

4. Предприятие планирует крупный инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:

• $130,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
• $25,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
• $20,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
• $15,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
• $10,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году.

В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $25,000 и высвободить часть оборотных средств стоимостью $35,000.

1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год	8 год
$20,000	$40,000	$40,000	$40,000	$50,000	$50,000	$20,000	$10,000

Решение.

Схема решения задачи остается прежней. Составляем таблицу расчетных данных и определяем дисконтированные значения всех денежных потоков.

Проект следует принять, поскольку его чистое современное значение существенно положительное.

Наименование денежного потока	Год	Денежный поток	Множитель дисконта	Настоящее значение денег
		($130,000)		($130,000)
		($25,000)	0.893	($22,325)
Денежный доход в первый год		$20,000	0.893	$17,860
Инвестирование в оборотные средства		($20,000)	0.797	($15,940)
Денежный доход во второй год		$40,000	0.797	$31,880
Денежный доход в третий год		$40,000	0.712	$28,480
Денежный доход в четвертый год		$40,000	0.636	$25,440
Приобретение основных средств		($15,000)	0.636	($9,540)
Денежный доход в пятый год		$50,000	0.567	$28,350
Ремонт оборудования		($10,000)	0.507	($5,070)
Денежный доход в шестой год		$50,000	0.507	$25,350
Денежный доход в седьмой год		$20,000	0.452	$9,040
Денежный доход в восьмой год		$10,000	0.404	$4,040
Продажа оборудования		$25,000	0.404	$10,100
Высвобождение оборотных средств		$35,000	0.404	$14,140
Чистое современное значение	$11,805

5. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,500. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $17,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив, что после окончания проекта оборудование может быть продано по остаточной стоимости $2,500.

6. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение трех лет: $90,000 в первом году, $70,000 - во втором и $50,000 - третьем. Инвестиционный проект рассчитан на 10 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $75,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 40%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.

Необходимо определить

• чистое современное значение инвестиционного проекта,
• дисконтированный срок окупаемости.

Как изменится Ваше представление об эффективности проекта, если требуемый показатель отдачи составит 20%.

7. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $200,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $14,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $53,000.

Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги частично ($40,000) в приобретение новой оснастки, а оставшуюся сумму в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских). Это позволит получать $,34000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).

Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 14% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.

8. Предприятие рассматривает инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:

• $95,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
• $15,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
• $10,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
• $10,000 - инвестирование в оборотные средства в третьем году;
• $8,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
• $7,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году;

В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $15,000 и высвободить оборотные средства.

Результатом инвестиционного проекта должны служить следующие чистые (т.е. после уплаты налогов) денежные доходы:

1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год	8 год
$15,000	$25,000	$30,000	$40,000	$40,000	$40,000	$30,000	$20,000

9. Проект, требующий инвестиций в размере $160000, предполагает получение годового дохода в размере $30000 на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.

10. Проект, рассчитанный на 15 лет, требует инвестиций в размере $150000. В первые 5 лет никаких поступлений не ожидается, однако в последующие 10 лет ежегодный доход составит $50000. Следует ли принять этот проект, если коэффициент дисконтирования равен 15%?

11 . Анализируются проекты ($):

13. Проанализируйте два альтернативных проекта, если цена капитала 10%.

15. Величина требуемых инвестиций по проекту равна $18000; предполагаемые доходы: в первый год - $1500, в последующие 8 лет по $3600 ежегодно. Оцените целесообразность принятия проекта, если стоимость капитала 10%.

16. Предприятие рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. На рынке имеются две модели со следующими параметрами ($)